나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30815 [1] 경상남도 진주시 망경동 399-1 일등빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 망경동 소재 ""망경초등학교"" 북측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물 중 제5층 제501호로서,
외벽: 모르타르위 페인트 마감
내벽: 벽지마감, 일부 타일마감
창호: 하이샷시 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 토지로, 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 자연경관지구 , 지구단위계획구역(2020-06-25)(망경1지구단위계획구역),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-10)(한샘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-05)(망경초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계:미상임.
나. 기타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경30815 (1)

소재지: 경상남도 진주시 망경동 399-1 일등빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 115,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO (부산시수산업협동조합)

1.2. 물건 현황

토지면적: 53.03㎡ (약 16.04평)

건물면적: 80.55㎡ (약 24.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축년도: 2010년 2월 10일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

층수: 지상 5층 건물 중 5층 501호

외벽: 모르타르위 페인트 마감

내벽: 벽지마감, 일부 타일마감

창호: 하이샷시 마감

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 진주시 망경동 소재 "망경초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 망경초등학교, 한샘유치원 등

* 주거환경: 단독주택, 공동주택 밀집 지역

* 기타: 진주지식산업센터 등 편의시설 접근 가능

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 상 을6 근저당권(부산시수산업협동조합, 2015-10-12 접수, 말소기준권리)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권은 개요만 기재되어 있고, 별도 비고란에 명시된 인수되는 권리가 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 하순혜

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2015-10-15

* 확정일자: 2025-07-08

* 배당신고일자: 2025-07-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 기타 권리 사항

등기부채권 총액: 486,141,681원 (근저당 140,100,000원 + 가압류 353,141,681원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

대상 물건은 주거지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 진주시 원도심 지역으로, 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

망경초등학교, 유치원 등 교육시설과 함께, 일반적인 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역 (망경1지구단위계획구역)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (한샘유치원, 망경초등학교)

* 주거환경개선지구

5.2. 미상 정보

임대관계: 미상 (다만, 임차인 하순혜의 보증금 및 차임 정보가 명확히 기재되어 있어 추가적인 임대차 관계의 불확실성은 낮음)

5.3. 기타 리스크

진주시 내동면 등 인근 지역에서 쓰레기 매립장, 소각장 설치 등으로 인한 혐오시설 밀집 및 주민 반발 관련 이슈가 보도된 바 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 진주지원 2025타경30815 사건으로, 망경동에 위치한 다세대주택입니다. 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있으며, 주거환경개선지구에 포함되어 있어 향후 도시 재생 및 발전 가능성을 기대할 수 있습니다. 권리분석 상 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 감정가는 1억 1,500만원으로, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 장기적 가치 상승 기대

* 명도 부담 없는 물건 (임차인 대항력 없음, 인수 보증금 0원)

* 안정적인 주거 환경 및 교육 접근성

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적의 연립주택이 2026년 5월 9,500만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 144.55만원 수준입니다. 본 물건은 80.55㎡ (약 24.37평)으로, 이를 현재 시세에 대입하면 약 1억 1,658만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 1억 1,500만원으로, 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리분석 결과 인수되는 보증금이 없어, 투자자는 감정가 및 시장 시세를 고려하여 입찰가를 결정할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.