나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30808 [1] 경상남도 남해군 남면 석교리 603-65 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 남해군 남면 석교리, 대성그룹남해연수원 북측과 북서측 약70에서 200미터 지점으로 분포되어 위치하고 있으며,
부근은 전` 답 등 농경지 임야, 군데군데 펜션 등으로 형성되어 있는 지방도주변의 농경지대로 제반주위환경은 보통 시 됨.

교통상황

본건까지 승용차 등 접근이 가능하고, 남면로가 서측으로 접면하고 있으나 관내버스 정류장까지 거리, 버스의 운행비도 등을 참작할 때 대중교통사정은 대체로 보통이하인 편임.

형태 및 이용상태

기호1-3이 상호 접면하고 있으며,
기호1은 부정형의 토지임야로서 지상에는 소나무, 참나무, 기타 활잡목 등 자연생 수목 등이 생장하고 있으며,
기호2는 부정형의 농경지[전]로 현재는 고사리 등이 식재되어 있는 상태이고,
기호3은 부정형의 농경지[전]로 보통작물을 재배하다가 현재는 휴경중으로 잡초가 무성하게 자라고 있음.

인접 도로상태

기호1-3을 일단으로 하여 서측으로 남면로[지방도]와 접하고 있으나 지반이 높아 영농기계 등의 직접적인 진출입에는 다소 애로가 있을 것으로 보임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은
계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,해안경관 관리지역<남해군 경관 조례>,접도구역<도로법>,준보전산지<산지관리법
기호2, 3은
계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관

제시목록 외의 물건

기호1 지상에 소나무, 참나무, 기타 활잡목 등 자연생 수목이 생장하고 있어 임지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계 등에 대한 의견
본건은 3필지가 전부 토지로서 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행시 재확인이 요망됨.

2, 접도구역에 대한 평가의견
본건 기호1-3은 `토지이용계획확인서'상 일부가 접도구역<도로법>에 저촉되고 있어 이런 상황을 감안하여 평가하였으므로 업무집행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2,3] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-목록[1,2,3] 토지이용계획확인서상 일부가 접도구역(도로법)에 저촉되고 있어 이를 감안하여 평가함.
-목록[1] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30808 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남면 석교리 603-65

용도: 임야

감정가: 682,927,000원

토지면적: 14,985.00㎡ (약 4,533.17평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주원예농업협동조합 (채권금액: 495,442,406원)

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건 토지는 남해군 남면 석교리 대성그룹남해연수원 북측 및 북서측 약 70~200미터 지점에 위치하며, 주변은 전, 답 등 농경지와 임야, 펜션 등이 혼재된 지방도변의 농경지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 승용차 접근은 가능하나, 지방도(남면로)가 서측으로 접해 있음에도 불구하고 인근 버스 정류장과의 거리 및 버스 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 이하로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건은 일단으로 서측의 남면로(지방도)와 접하고 있으나, 지반이 높아 영농기계 등의 직접적인 진출입에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 2번, 근저당권 (진주원예농업협동조합, 2023-09-20)

* 소멸예정 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. (을구 3번: 지상권, 을구 5번: 근저당권 공동담보 목록 등)

* 인수주의 권리:

* 갑구 2번: 소유권이전 (남화연, 2023-09-20, 매매)

* 갑구 3번: 소유권이전청구권가등기 (미국인, 2024-11-21, 매매예약)

* 갑구 4번: 압류 (남해군, 2024-12-11) - 매각으로 소멸 예정.

* 분묘기지권: 목록 토지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 권리입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원입니다. 별도의 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권 및 생활정보

* 상권: 본건 소재지는 주로 농경지와 임야, 일부 펜션 등이 분포하는 농촌 지역입니다. 주변에 대형 상권이나 편의시설이 밀집해 있지 않아 일반적인 상권 분석은 제한적입니다.

* 생활: 지역 주민들은 주로 농업에 종사하며, 생활 편의 시설은 남해읍 등 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 자연환경이 우수하여 전원생활이나 주말농장 등으로의 활용 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록,번 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으니 주의해야 합니다.

* 접도구역: 목록,,번 토지 일부가 토지이용계획확인서상 접도구역(도로법)에 저촉되어 있어, 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 감정평가 시 반영되었으나, 실제 이용 시 확인이 필요합니다.

* 분묘기지권: 목록 임야 지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘가 있을 경우 분묘기지권이 성립되어 소유권과 별개의 권리로 인수될 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생 및 이용 제한의 원인이 될 수 있습니다.

* 측량 필요: 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

* 개발 제한: 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관 관리지역, 접도구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 시 관련 법규 및 조례에 따른 제한 사항을 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 남면 석교리에 위치한 임야 및 농경지(전) 3필지(총 14,985㎡)로, 감정가는 6억 8천여만 원입니다. 토지는 농경지와 임야가 혼재되어 있으며, 일부는 농지취득자격증명 발급이 필수이고, 분묘기지권 성립 가능성 및 접도구역 저촉 등 여러 제약 사항을 내포하고 있습니다. 다만, 남해의 자연환경을 활용한 전원생활, 주말농장, 체험 농장 등 다양한 토지 이용 가능성을 잠재하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되나, 가등기 및 분묘기지권 등은 인수될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 남해군의 우수한 자연환경: 청정 자연과 아름다운 해안 경관을 가진 남해에 위치하여 전원생활, 귀농·귀촌, 주말 별장 등으로 활용 가치가 있습니다.

* 넓은 면적: 총 14,985㎡의 넓은 면적으로, 다양한 개발 계획 수립이 가능합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 계획관리지역으로, 관련 법규 검토 후 건축 및 개발 행위를 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 682,927,000원을 기준으로 고려하되, 앞서 언급된 농지취득자격증명, 분묘기지권, 접도구역 등 잠재적 리스크와 추가적인 조사 및 측량 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적이나, 해당 필지의 실질적인 이용 및 개발 가능성을 면밀히 분석한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 따라서, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30808 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남면 석교리 603-65

용도: 임야

감정가: 682,927,000원

토지면적: 14,985.00㎡ (약 4,533.17평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주원예농업협동조합 (채권금액: 495,442,406원)

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건 토지는 남해군 남면 석교리 대성그룹남해연수원 북측 및 북서측 약 70~200미터 지점에 위치하며, 주변은 전, 답 등 농경지와 임야, 펜션 등이 혼재된 지방도변의 농경지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 승용차 접근은 가능하나, 지방도(남면로)가 서측으로 접해 있음에도 불구하고 인근 버스 정류장과의 거리 및 버스 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 이하로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건은 일단으로 서측의 남면로(지방도)와 접하고 있으나, 지반이 높아 영농기계 등의 직접적인 진출입에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 2번, 근저당권 (진주원예농업협동조합, 2023-09-20)

* 소멸예정 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. (을구 3번: 지상권, 을구 5번: 근저당권 공동담보 목록 등)

* 인수주의 권리:

* 갑구 2번: 소유권이전 (남화연, 2023-09-20, 매매)

* 갑구 3번: 소유권이전청구권가등기 (미국인, 2024-11-21, 매매예약)

* 분묘기지권: 목록 토지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 권리입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원입니다. 별도의 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권 및 생활정보

* 상권: 본건 소재지는 주로 농경지와 임야, 일부 펜션 등이 분포하는 농촌 지역입니다. 주변에 대형 상권이나 편의시설이 밀집해 있지 않아 일반적인 상권 분석은 제한적입니다. 남해군은 전통적인 농업 및 어업 기반 위에 관광산업이 발달하고 있으며, 특히 해안 경관과 연계된 체험 관광이 활발합니다.

* 생활: 지역 주민들은 주로 농업에 종사하며, 생활 편의 시설은 남해읍 등 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 자연환경이 우수하여 전원생활이나 주말농장 등으로의 활용 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록,번 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으니 주의해야 합니다 [cite: User provided text].

* 접도구역: 목록,,번 토지 일부가 토지이용계획확인서상 접도구역(도로법)에 저촉되어 있어, 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 감정평가 시 반영되었으나, 실제 이용 시 확인이 필요합니다 [cite: User provided text].

* 분묘기지권: 목록 임야 지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘가 있을 경우 분묘기지권이 성립되어 소유권과 별개의 권리로 인수될 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생 및 이용 제한의 원인이 될 수 있습니다 [cite: User provided text].

* 측량 필요: 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다 [cite: User provided text].

* 개발 제한: 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관 관리지역, 접도구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 시 관련 법규 및 조례에 따른 제한 사항을 준수해야 합니다 [cite: User provided text].

* 혐오시설: 주변 지역에서 대규모 폐기물 처리 시설이나 하수 처리 시설 등에 대한 언급은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 남해군에는 환경기초시설(공공하수처리장, 분뇨처리시설, 음식물쓰레기 자원화시설 등)이 운영되고 있으며, 지역 주민들의 인식 개선을 위한 견학 프로그램이 운영되고 있습니다. 이러한 시설들이 인근에 위치할 경우 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 실제 현장 확인 및 지자체 문의를 통해 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 남면 석교리에 위치한 임야 및 농경지(전) 3필지(총 14,985㎡)로, 감정가는 6억 8천여만 원입니다. 토지는 농경지와 임야가 혼재되어 있으며, 일부는 농지취득자격증명 발급이 필수이고, 분묘기지권 성립 가능성 및 접도구역 저촉 등 여러 제약 사항을 내포하고 있습니다. 다만, 남해의 자연환경을 활용한 전원생활, 주말농장, 체험 농장 등 다양한 토지 이용 가능성을 잠재하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되나, 가등기 및 분묘기지권 등은 인수될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 남해군의 우수한 자연환경: 청정 자연과 아름다운 해안 경관을 가진 남해에 위치하여 전원생활, 귀농·귀촌, 주말 별장 등으로 활용 가치가 있습니다. 남해군은 다양한 체험 휴양 마을과 관광 자원을 보유하고 있습니다.

* 넓은 면적: 총 14,985㎡의 넓은 면적으로, 다양한 개발 계획 수립이 가능합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 계획관리지역으로, 관련 법규 검토 후 건축 및 개발 행위를 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 682,927,000원을 기준으로 고려하되, 앞서 언급된 농지취득자격증명, 분묘기지권, 접도구역 등 잠재적 리스크와 추가적인 조사 및 측량 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적이나, 해당 필지의 실질적인 이용 및 개발 가능성을 면밀히 분석한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 따라서, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.