나이스옥션 법원경매 진주 2025타경685 [1] 경상남도 진주시 대평면 당촌리 1074-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 대평면 당촌리 소재 '원내마을' 동측 인근에 위치하며, 부근은 추모공원, 단독주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 순수농촌지대이며, 부근환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 면 외곽지대에 위치하여 관내 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

북동하향 완경사지내 옹벽축조하여 2단계로 조성한 방형에 유사한 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 3~4m 정도의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 2층건으로서,
사용승인일: 2006.04.14. 2020년경 리모델링공사
외벽: 석재붙임 위 페인트마감 등,
내벽 및 바닥: 벽지 및 내부 인테리어마감 등,
창호: 페어그라스 새시창임.

이용상태

기호(2) 카페 등으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 일부 천정형 시스템에어컨설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㅅ), 정원수(기호(a)가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-임차인 대항력 주의 요함.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅅ) 매각포함.
-제시외 수목(감정서상 a) 매각포함.
-정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 진주지원 2025타경685 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 대평면 당촌리 1074-3

* 용도: 근린시설

* 감정가: 778,654,100원

* 토지 면적: 2600.00㎡ (약 786.5평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 370.49㎡ (약 112.1평)

* 건물 제시외 면적: 112.30㎡ (약 34.0평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하동군수산업협동조합 (하OOOOOOOOO)

* 사용 승인일: 2006년 04월 14일

* 리모델링: 2020년경

1.2. 입지 조건

* 위치 및 주위 환경: 경상남도 진주시 대평면 당촌리 소재 '원내마을' 동측 인근에 위치하며, 부근은 추모공원, 단독주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 순수농촌지대입니다. 부근 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 면 소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 북동하향 완경사지 내 옹벽을 축조하여 2단계로 조성한 방형에 유사한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북동측으로 폭 약 3~4m 정도의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

1.3. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 2022년 02월 09일 설정된 하동군수산업협동조합의 근저당권 (채권액 480,000,000원)입니다.

* 임의경매 개시: 2025년 04월 29일, 하동군수산업협동조합에 의해 신청되었습니다. (사건번호 2025타경685 (1))

* 임차인 현황:

* 임차인: 반석근

보증금: 10,000,000원, 차임: 0원

전입/확정일자: 2025-02-14

배당신고일자: 2025-07-28

대항력: 없음

* 임차인: 이대진

보증금: 24,200,000원, 차임: 0원

전입/확정일자: 2025-02-17

배당신고일자: 2025-07-24

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사별의정원

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020-04-27

확정일자/배당신고일자: 미상

대항력: 있음. 보증금 0원, 차임 0원. 보증금 0원인 대항력 있는 임차인의 경우, 권리 분석 시 주의 요함.

* 임차인: 주식회사별의정원디아트

보증금: 1,000,000원, 차임: 200,000원

전입일자: 2022-02-18

확정일자/배당신고일자: 미상

대항력: 없음

* 임차인: 최영순

보증금: 10,000,000원, 차임: 500,000원

전입일자: 2022-01-27

확정일자/배당신고일자: 미상

대항력: 있음. 확정일자 미상. 확정일자가 미상인 경우, 권리 분석 시 주의 요함.

* 인수되는 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인의 보증금은 낙찰 시 소멸됩니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부 상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 확인되지 않습니다.)

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

1.4. 상권 분석

* 업종 현황: 본 물건은 근린생활시설로, 감정평가서 상 이용 상태는 카페 등으로 이용 중이며, 건물 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로 표기되어 있습니다.

* 주변 환경: 해당 지역은 순수 농촌지대로, 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다. 인근에는 추모공원, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 임대 관계: 건물 및 임차인 정보상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.5. 생활 정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 면 외곽에 위치하여 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의 시설: 농촌 지역의 특성상 대규모 편의시설 이용을 위해서는 인근 도심 지역으로의 이동이 필요할 것으로 보입니다.

* 관광 자원: 인근에 진양호, 진주청동기문화박물관, 망향정 등 관광 자원이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사별의정원(보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음) 및 최영순(보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 있음) 임차인이 존재합니다. 특히 보증금이 0원인 임차인의 권리 관계는 더욱 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 수변구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 제시외 물건: 건물 제시외 면적(112.30㎡) 및 수목(감정서상 a)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 별도 처리 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 위치 및 경계: 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 대평면 당촌리에 위치한 근린생활시설입니다. 외곽 농촌 지역에 위치하며, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 보증금 0원인 대항력 있는 임차인이 있어 추가적인 확인이 필요합니다. 토지 이용에 지역적 제한이 있으며, 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되는 점을 유의해야 합니다. 주변 환경은 농촌 지대이며, 대중교통보다는 차량 접근이 용이합니다.

1.8. 투자 포인트

* 근린생활시설로서의 활용 가능성: 주변 환경과 지리적 특성을 고려한 사업 아이템 발굴 시 잠재력이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 2600㎡(약 786.5평)의 넓은 토지 면적은 추가 건축이나 부대시설 설치 등 활용 가능성을 높입니다.

* 경매 특성 활용: 시세 대비 저평가된 물건을 발굴하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 778,654,100원이며, 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 유사 물건의 시세, 임차인과의 관계, 토지 이용 제한 사항, 권리 분석 결과, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.