나이스옥션 법원경매 진주 2025타경674 [1] 경상남도 사천시 곤명면 삼정리 산31 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 1) 경상남도 사천시 곤양면 삼정리 소재 '삼정마을회관' 서측 인근에 위치하며,
주위는 임야 및 농경지 등으로서, 주위환경은 보통입니다.
대상물건 2) 경상남도 사천시 곤양면 삼정리 소재 '삼정마을회관' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 임야 및 농경지 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 1) 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
대상물건 2) 차량 접근 불가하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건 1)은 부정형의 완경사지로서, 현황 조경수가 식재된 조림이며,일부 자연림입니다.
대상물건 2)은 부정형의 평지로서, 현황 조경수가 식재된 상태이며,일부 묵전입니다.

인접 도로상태

대상물건 1) 남측으로 2차선 도로에 접하며, 임야 내부에 임도가 개설되어 출입이 가능하며
조경수목관리를 위한 비포장관리도로가 개설되어 있습니다.
대상물건 2) 지적도상 맹지이나, 인접토지를 경유해 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 보전관리지역(2011-08-04),가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개
가금류 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>입니다.


기호 2) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및
주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한구역<물환경보전법>입니다.

제시목록 외의 물건

대상물건 1) 토지상 제시외분묘 4기가 소재 확인되며, 제시외수목(조경수)가 다수 식재되어
있습니다.

대상물건 2) 토지상 제시외수목(조경수)가 다수 식재되어 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견의 '그밖의 사항'란을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

-제시외 수목(감정서상 ㄱ) 매각포함.
-분묘 4기 소재함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경674 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 곤명면 삼정리 산31

* 용도: 임야

* 감정가: 1,406,492,120원

* 토지면적: 26,332.00㎡ (약 7,965.7평)

* 매각대상: 토지 전부 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: '삼정마을회관' 서측 및 북서측 인근에 위치하며, 주위는 임야 및 농경지 등으로 구성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 대상물건 1: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 대상물건 2: 차량 접근이 불가하나, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 대상물건 1: 부정형의 완경사지로, 현황 조경수가 식재된 조림지 및 일부 자연림입니다.

* 대상물건 2: 부정형의 평지로, 현황 조경수가 식재되어 있으며 일부 묵전입니다.

* 인접 도로상태:

* 대상물건 1: 남측으로 2차선 도로에 접하고 있으며, 임야 내부에 임도가 개설되어 출입이 가능합니다. 조경수목 관리를 위한 비포장 관리도로도 개설되어 있습니다.

* 대상물건 2: 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 총 채권액: 600,000,000원

* 권리분석 요약:

* 최초 소유권이전 등기 후 소유권 이전이 있었습니다.

* 말소기준권리인 근저당권(밀양농업협동조합, 2015-10-16 접수, 600,000,000원)이 있으며, 본 경매는 해당 근저당권에 기한 임의경매입니다.

* 이 외 다수의 압류 등기가 존재하나, 본 경매 절차에서 모두 말소될 예정입니다.

* 물건명세서에 의하면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 분묘기지권 성립 여지가 있는 분묘가 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 권리이므로 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. (등기부상 '지상권'은 말소된 것으로 확인됨.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상입니다. (임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 정보 미확인 상태이므로 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 농림지역에 위치하고 있어, 상업적 또는 주거적 상권 형성과는 거리가 있습니다.

* 인근 편의시설은 '삼정마을회관' 등 지역 주민을 위한 최소한의 기반 시설만 존재하며, 대규모 상업 시설 접근성은 낮습니다.

1.4. 생활정보

* 주변은 자연환경이 비교적 양호한 농림 지역입니다.

* 대상물건 1은 차량 접근 및 임도, 관리도로 이용이 가능하나, 대상물건 2는 맹지로서 접근성에 제약이 있습니다.

* 일상생활 편의를 위한 기반 시설은 인근 마을이나 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권:

* 토지상에 분묘 4기가 소재하며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 추가로 소재할 가능성이 있습니다.

* 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

* 최저매각가격은 이러한 분묘기지권으로 인해 제한받는 가격으로 산정되었습니다.

* 경계확인: 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1: 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류 일부 제한), 배출시설설치제한지역, 준보전산지.

* 기호 2: 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부 제한), (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역.

* 이러한 용도지역 및 각종 규제는 향후 토지 활용에 중요한 고려사항이 됩니다.

* 수목: 제시외 수목(감정서상 'ㄱ')이 매각에 포함되어 있어, 수목 처리에 대한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 사천시 곤명면의 임야로, 감정가는 높으나 현황상 다수의 분묘 존재 및 그로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 다양한 토지이용 규제, 맹지(일부) 등 개발 및 이용에 있어 잠재적 리스크 요인이 산재해 있습니다.

* 특히 분묘기지권은 토지 가치 및 활용성에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 필수적입니다.

* 제시외 수목도 매각 포함 대상이므로 관리 방안을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광활한 임야 면적으로 잠재적 개발 가치 보유 (단, 각종 규제 및 분묘 문제 해결 시).

* 자연환경이 비교적 양호한 지역으로, 특정 목적(예: 농장, 시설, 전원생활 터전 등)을 위한 토지 확보 기회.

* 감정평가액 대비 최저매각가격으로 인한 시세 차익 기대 (단, 분묘 처리 비용 및 규제 완화 가능성 등 고려).

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 여러 변수에 의해 크게 달라질 수 있습니다.

* 특히 분묘기지권의 존재와 그 범위, 그리고 추가 분묘 출현 가능성은 토지 이용에 직접적인 제약을 가하며, 이를 해결하기 위한 상당한 비용이 수반될 수 있습니다.

* 또한, 각 구역별 토지이용계획 및 제한 사항을 면밀히 검토하여 향후 활용 가능성을 구체화해야 합니다.

* 감정가는 14억 6백만원 수준이나, 제시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 잠재적 투자자는 분묘 이장 비용, 측량 비용, 토지 이용 허가 관련 비용 등을 면밀히 산출하여 입찰가를 결정해야 하며, 일반적인 경매 낙찰가율이나 시세만을 기준으로 판단하기에는 부적합합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 상세한 권리 분석, 현장 답사, 법률 자문, 그리고 분묘 처리 및 토지 활용 계획 수립을 통해 도출될 수 있습니다.

* 따라서 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시를 유보하며, 투자자 스스로 면밀한 실사를 거쳐 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.