나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11426 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용전리 80 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11426 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용전리 80 전 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2025타경11426 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용전리 80 | 감정가: 289,155,000원 | 최저가: 202,408,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호는 창원지방법원 2025타경11426 (1)이며, 경상남도 창원시 의창구 동읍 용전리 80 소재의 토지입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 매각대상은 토지매각(용도: 전)으로, 토지면적은 783.00㎡ (약 236.87평)입니다.

감정가는 289,155,000원으로 평가되었습니다.

1.3. 매각 특이사항

본 경매는 부동산임의경매 사건이며, 토지 지분율은 78300입니다. 매각대상 토지는 도시계획 시설인 '초등학교'에 저촉된 점이 감안되어 가격이 산정되었습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

기호(1)과 기호(2)는 용전마을 인근에 위치하며, 북서측 또는 북동측으로 마을, 남측 또는 남동측은 농경지로 형성된 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호(3)은 용전졸음쉼터 북동측 국도 월편에 위치하며, 남측 인근에 국도가, 북측 인근에 철도가 통과하는 지역으로 주위환경은 보통 이하로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

기호(1)과 기호(2)는 북측 또는 남측으로 농기계 출입이 가능하며 교통사정은 보통 수준입니다.

기호(3)은 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)이나 인근 토지를 통하여 출입 가능하며, 교통사정은 보통 이하입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호(1)은 남하향 완경사지의 세장형 토지로 '죽전'(대나무밭)으로 이용 중입니다.

기호(2)는 남하향 완경사지의 부정형 토지로 '전'(밭)으로 이용 중입니다.

기호(3)은 북하향 완경사지의 사다리형에 유사한 토지로 '전'(밭)으로 이용 중이며 제시외 수목이 자생하고 있습니다.

2.4. 혐오시설 및 환경 영향

기호(3)의 경우, 북측 인근에 철도가 통과하고 남측 인근에 국도가 통과하여 소음 및 진동에 의한 환경 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 기호(3)은 '철도보호지구'에 해당하여 개발 시 법적인 제한이 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본건은 소유자(진OO)와 채무자(진OO)가 동일한 임의경매 사건입니다. 채권자는 동OOOOOOO입니다.

임차인 관련 정보는 미상이나, 매각 대상이 토지이며 용도가 '전'인 점, 임대관계 미상인 점을 고려할 때, 명도(인도)에 대한 추가적인 확인과 대비가 필요합니다.

3.2. 법률적 제한 및 토지이용계획

기호(1)과 기호(2)는 '제1종일반주거지역'에 속하며 '지구단위계획구역(용전(남산1지구))'으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 있습니다.

그러나 기호(1)은 '초등학교' 부지에 저촉되고 '절대보호구역'에 해당하며, 기호(2)는 '소로1류/2류'에 저촉되고 '상대보호구역'에 해당합니다. 이는 향후 개발 방향에 큰 영향을 미치는 핵심 제한사항입니다.

기호(3)은 '자연녹지지역' 및 '개발제한구역'으로 지정되어 있어 개발 행위가 매우 엄격하게 제한됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 토지는 농경지 및 마을 인근에 위치하여 현재는 상권을 형성하고 있지 않습니다.

다만, 기호(1), (2)가 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속하고 초등학교 설립 예정지의 보호구역에 포함된 점을 볼 때, 장기적으로는 주거 개발에 따른 잠재적 생활 편의시설 입점 가능성은 열려 있습니다.

4.2. 생활 정보

기호(1)과 기호(2)가 용전마을 남동측/남서측 인근에 위치하여 마을 생활권과 비교적 가깝습니다.

주위 환경이 보통으로 평가된 만큼, 기본적인 생활 여건은 갖추고 있으나, 대형 상업 시설이나 주요 인프라 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 도시계획시설 저촉에 따른 리스크

본건 토지 전체의 감정가 산정 시 '초등학교' 부지 저촉이 감안되었다는 점이 가장 큰 리스크이자 기회 요인입니다. 초등학교 설립이 실제로 진행될 경우 수용 또는 보상 문제에 직면할 수 있으며, 투자자는 보상가액 수준을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 복잡한 토지이용계획 및 제한

기호(1), (2)는 주거지역이나 초등학교 및 도로 저촉으로 개발에 제약이 있으며, 기호(3)은 개발제한구역 및 철도보호지구의 이중 규제를 받아 개발 가능성이 극히 낮습니다.

5.3. 맹지 및 인접 토지 출입 (기호(3))

기호(3)은 맹지이며 인근 토지를 통하여 출입해야 하므로, 향후 이용 시 인접 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

5.4. 제시외 수목 처리

기호(3)에는 제시외 수목(아카시아나무, 소나무, 모과나무 등)이 자생하고 있으나 경제적 가치가 희박하다고 판단되어 토지에 포함하여 평가되었으므로 별도의 법정지상권이나 기타 권리 문제는 없을 것으로 보입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제1종일반주거지역(기호(1),(2))과 개발제한구역(기호(3))이 혼재된 토지로, 토지별 가치 편차가 매우 큽니다.

가장 큰 변수는 '초등학교' 설립 예정에 따른 도시계획시설 저촉 여부입니다. 감정가가 이미 이 리스크를 반영했을 가능성이 높으므로, 향후 학교 설립 계획 진행 상황에 따라 매수 또는 보상으로 인한 수익 실현 시나리오가 달라질 수 있습니다.

따라서 본건의 투자는 주거지역 개발 잠재력보다는 공공사업(학교)으로 인한 보상가액을 염두에 둔 장기적 관점의 투자가 적합해 보입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 기호(1), (2)는 용전(남산1지구) 지구단위계획구역 내 제1종일반주거지역에 속하여, 인근 지역 개발 시 직접적인 수혜를 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

보상 리스크의 기회화: 초등학교 시설 저촉으로 인한 감정가 조정이 이루어졌을 가능성이 높으므로, 향후 학교 설립 사업 진행 시 시세 대비 합리적인 보상금을 수령할 기회가 있습니다.

다각적 검토 필수: 기호(3)은 개발제한구역 및 맹지로 인해 활용도가 극히 제한적이므로, 토지 전체 매입 시 각 기호별 활용 가능성과 가치를 철저히 분리하여 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계