나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11807 [1] 경상남도 양산시 동면 석산리 1447-1 양산이지더원리버포레 302동 18층1805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11807 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 세븐파이낸셜대부주식회사

2.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 1447-1, 양산이지더원리버포레 302동 18층 1805호

용도: 아파트

건물 면적: 78.30㎡ (약 23.69평)

토지 면적: 48.95㎡ (약 14.81평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2.3. 감정 평가 내역

감정가: 338,000,000원

2.4. 면적 상세

토지 지분: 48.9508㎡

건물 지분: 78.299㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 양산시 동면 석산리에 위치한 '양산이지더원리버포레' 아파트 단지 내에 소재하며, 주변은 유사한 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

3.2. 교통 상황

아파트 단지 인근으로 도로가 잘 정비되어 있으며, 대중교통 이용은 단지 주변 버스정류장을 통해 가능합니다. 주요 간선도로와의 접근성도 양호하여 차량 이용이 편리한 지역입니다.

3.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 양산이지더원리버포레

주소: 경상남도 양산시 동면 석산리 1447-1

준공(사용승인)일: 2017년 07월 28일

총 동수: 10동

총 세대수: 1083세대

최고층: 26층 (본 물건 18층)

주차 대수: 총 1311대 (지상 11대, 지하 1300대) - 세대당 약 1.2대 주차 가능 (지하 전기차 충전기 27대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

본건은 집합건물 등기부등본 상 소유권보존, 소유권이전 등기가 마쳐졌으며, 이후 다수의 근저당권 및 전세권, 근저당권부 채권질권 설정이 있었습니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2024년 03월 18일 접수된 세븐파이낸셜대부주식회사의 근저당권 (을4, 을5) 입니다.

* 경매개시결정: 2025년 05월 16일 접수된 세븐파이낸셜대부의 임의경매 (갑14)로 본 경매가 진행됩니다.

* 말소예정 권리: 을4(근저당, 280,000,000원), 을5(근저당, 20,000,000원), 을6(전세권, 5,000,000원) 및 이에 부대된 질권 등은 말소기준권리 이하 순위로서 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액 합계: 305,000,000원 (근저당 280M + 20M, 전세권 5M)

4.2. 임차인 현황

임차인: 하나로대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

4.3. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 다수 존재하며, 이들 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인의 경우 대항력이 없어 명도 대상이 될 수 있으나, 보증금이 500만원으로 소액이며 차임이 없다는 점을 고려할 때 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(78.299㎡)의 아파트가 2026년 6월 5일에 35,500만원에 거래되었습니다. 또한, 65.321㎡ 면적은 28,350만원 (2026년 6월 6일), 72.548㎡ 면적은 30,800만원 (2026년 7월 10일)에 거래된 사례가 있습니다. 이러한 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본건의 현재 시세는 약 33,800만원에서 35,500만원 수준으로 파악됩니다.

5.2. 주변 개발 계획 및 호재 (별도 검색 필요)

본건 소재지인 양산시는 지속적인 택지 개발과 인프라 확충을 통해 주거 가치가 상승하고 있는 지역입니다. 양산 동면 석산리 일대는 신흥 주거 단지로 발전 가능성이 높으며, 향후 교통망 확충 및 생활 편의 시설 증가 등 긍정적인 요인들이 예상됩니다. (※혐오시설 유무는 별도 확인 필요)

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 마트, 병원, 학원, 은행 등은 차량 이동 시 접근이 용이합니다.

6.2. 교육시설

단지 주변으로 초등학교, 중학교 등이 위치하여 자녀들의 교육 환경이 양호한 편입니다.

6.3. 기타

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 단지 내 생활 만족도를 높여줄 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련

하나로대부주식회사가 임차인으로 등재되어 있으나 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7.2. 권리관계

다수의 근저당 및 기타 권리가 설정되어 있었으나, 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 권리상 인수 부담은 없습니다.

7.3. 시세 변동 가능성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역 내 신규 공급 물량 등 외부 요인에 따른 시세 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 양산시 동면의 신축급 아파트로, 편리한 교통과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 권리 부담 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인의 대항력도 없어 명도 부담도 적을 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 양산 동면 석산리의 신축급 아파트 (2017년 준공)

* 말소기준권리 이하 모든 권리 매각으로 소멸 (권리 인수 부담 없음)

* 대항력 있는 임차인 없음 (인수 보증금 0원)

* 편리한 교통망 및 양호한 주변 주거 환경

* 최근 실거래가와 감정가를 고려한 시세 차익 기대 가능

10. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 338,000,000원입니다.

최근 유사 면적(78.299㎡)의 실거래가가 35,500만원임을 고려할 때, 본 물건의 시세는 33,800만원 ~ 35,500만원 수준으로 판단됩니다.

권리상 인수 부담이 없고 임차인 명도 부담이 없다는 점을 감안하여, 보수적으로 감정가 대비 100% ~ 105% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 338,000,000원 ~ 355,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다. (※ 실제 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁률, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.