나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3758 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1758 포항초곡화산샬레아파트 106동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2025.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 ""초곡초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 나지, 농경지, 야산 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 아파트단지까지 차량 출입 가능하고, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 8층 802호 단위세대로서,
(사용승인일 : 2019.04.12)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 화강석 마감.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감.
창 호 : 샷시 이중창호임.
아파트의 향: 남향

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비, 도시가스설비, 개별
난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 대체로 평탄하게 조성되어 있는 사다리형 토지로서, 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본 아파트단지는 남측으로 왕복 5차선 포장도로(양측에 인도 있음)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2015-05-13), 주거용지(공동주택용지(건폐율 20%이하 기준용적율 210%이하/허용용적율 220%이하30층치하) 기타지구단위계획시행지침 참조), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임.
② 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 : 임차인 이개형 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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* 사건번호: 포항지원 2025타경3758 (1)

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 소재지 정보

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* 주소: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1758 포항초곡화산샬레아파트 106동 8층 802호

* 건물 용도: 아파트

1.3. 면적 정보

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* 토지 면적: 49.97㎡ (약 15.12평)

* 건물 면적: 84.97㎡ (약 25.69평)

1.4. 가격 정보

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* 감정가: 210,000,000원

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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* 본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 "초곡초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 나지, 농경지, 야산 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 대체로 주거 및 자연녹지 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

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* 본 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 단지 남측으로 왕복 5차선 포장도로와 접하고 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

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* 인근 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 일반적으로 주거 단지와 연계된 편의시설 및 교육 시설(초곡초등학교 인근)이 위치하고 있을 것으로 예상됩니다. 제공된 정보와 일반적인 아파트 단지 주변 환경을 고려할 때, 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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* 등기부 등본상 2023년 1월 27일 접수된 롯데카드(금 15,372,568원)의 가압류가 말소기준권리가 됩니다. 이는 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리가 소멸됨을 의미합니다.

3.2. 인수되는 권리

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* 특별매각조건에 따라, 임차인 이개형 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 합니다. 이 조건이 이행될 경우, 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없습니다. 다만, 이 조건의 이행 여부가 불확실할 경우 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

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* 임차인: 김

* 보증금: 0원, 차임: 0원.

* 전입/확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

* 대항력: 없음.

* 권리분석: 말소될 권리로 판단됩니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 270,000,000원, 차임: 0원.

* 전입일자: 2021-12-13, 확정일자: 2021-11-17, 배당신고일자: 2023-12-27.

* 대항력: 없음 (단, 제공된 정보 내에서 "대항력있는임차인"이라는 언급과 상충되는 부분이 있어 주의가 필요합니다.)

* 권리분석: 등기부 상 주택임차권(을6)으로 등기되어 있으나, "대항력: 없음"으로 명시되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 특별매각조건에서 언급된 임차인이므로, 매수인과의 관계 및 보증금 처리 문제가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 따라서 배당 결과를 주시해야 하며, 조건 불이행 시 잠재적 채권이 발생할 수 있습니다.

3.4. 기타 권리사항

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* 소유권 보존 및 이전 등기, 롯데카드 및 경북신용보증재단의 가압류 (모두 말소 예정).

* 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (사건의 채권자).

* 등기부 채권 총액: 305,372,568원.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

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* 본 물건이 소재한 흥해읍 초곡리는 포항시 북구의 신흥 주거 지역으로 개발되고 있으며, 아파트 단지 위주로 형성되어 있습니다. 제3종일반주거지역으로 공동주택 건설이 용이한 지역입니다.

5. 생활정보

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5.1. 아파트 정보

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* 아파트명: 포항초곡화산샬레

* 건축년도: 2019년 4월 12일 사용승인

* 세대수: 총 553세대 (본 동 106동은 18층, 802호는 8층에 위치)

* 주차 시설: 총 726대 (단지 전체 기준)

* 주요 시설: 급배수, 위생, 승강기, 화재경보, 옥내소화전, 도시가스, 개별난방 설비 등

5.2. 편의시설

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* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 입주민들의 생활 편의를 높이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

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* 임차인 이개형의 경우, 보증금이 2억 7천만원으로 상당히 높으나, 제공된 정보상 대항력이 없는 것으로 표시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고 특별매각조건에서 해당 임차인과의 보증금 잔액 관련 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 매수인의 조건으로 제시하고 있습니다. 만약 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구를 매수인에게 할 경우, 예상치 못한 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

6.2. 재매각 사유

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* 본 건은 재매각으로 진행되고 있습니다. 이는 최초 입찰에서 유찰되었거나, 매각 허가 후 잔금 납부 등의 절차에서 문제가 발생했을 가능성을 시사합니다. 일반적인 경우보다 복잡한 권리관계나 예상치 못한 이슈가 있었을 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

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* 전체 채권 총액(약 3억 5백만원)이 감정가(2억 1천만원)를 초과하며, 특히 임차인 이개형의 보증금(2억 7천만원)이 감정가와 유사하거나 더 높은 수준입니다. 채권자(주택도시보증공사)의 경매 신청 금액 또한 상당하여, 배당 절차가 복잡하게 이루어질 가능성이 있습니다.

6.4. HUG 인수조건

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* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이면서 임차인 인수 조건 변경과 관련되어 있다는 점은 HUG가 해당 임차인이나 임대차 계약에 대한 보증 등 특수한 역할을 하고 있을 가능성을 내포합니다. 이는 임차인과의 관계 정리 및 보증금 반환 채무의 귀속에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

7. 종합 의견

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본 포항초곡화산샬레아파트 106동 8층 802호는 비교적 신축이며 주거 환경이 양호한 아파트입니다. 하지만 2억 7천만원의 보증금을 가진 임차인 이개형 관련하여 복잡한 권리관계와 특별매각조건이 존재하여, 매각으로 인한 임차 보증금 잔액에 대한 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. 현재 총 채권액이 감정가를 상회하고 재매각으로 진행되는 점을 고려할 때, 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 철저한 권리분석과 임차인과의 관계 정리가 선행되어야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 긍정적 요인

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* 신축 아파트(2019년 준공)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 포항 초곡지구는 계획적으로 개발된 주거 지역으로, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 단지 내 편의시설 및 주차 공간이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

8.2. 고려 사항

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* 임차인 이개형 관련 권리관계 및 특별매각조건의 이행 여부 확인이 필수적입니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편이며, 총 채권액이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

* 재매각 물건이라는 점에서 숨겨진 리스크가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 현재 감정가는 210,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례를 보면 84.97㎡ 면적이 약 180,000,000원 ~ 188,000,000원 수준으로 거래되었습니다.

* 본 물건은 임차인 이개형의 보증금 270,000,000원이 잠재적 부담으로 작용할 수 있으나, 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하지 않는 조건으로 진행됩니다. 이 조건이 원활히 이행된다는 가정 하에, 시장 가격을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 하지만 임차인 관련 리스크와 재매각 사유 등을 감안하여, 감정가 이하 또는 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 190,000,000원

* 투자 유의사항: 상기 예상 입찰가는 임차인 이개형이 특별매각조건을 이행하여 매수인에게 임대차보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소한다는 가정 하에 산정되었습니다. 만약 임차인이 해당 조건을 이행하지 못하거나, 다른 형태의 권리를 주장할 경우 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 채권자, 관련 기관 및 전문가와 심도 깊은 상담을 통해 최종 위험 요소를 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.