나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3768 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 8층 805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 ""포항남부초등학교"" 남측 인근에 위치하는 '빌드원르헤브3차아파트 제8층 제805호' 단위세대로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제8층 제805호 단위세대로서,
- 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임 등 마감
- 내벽: 타일 및 벽지 등 마감
- 바닥: 타일 등 바닥재 마감
- 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서, '아파트 부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

2)기타: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형
물건의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였으며, 건물의 구조변경 및 내부
하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경3768 (1)

* 물건종별: 아파트

* 감정가: 219,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 8층 805호

* 토지면적: 41.18㎡ (약 12.46평)

* 건물면적: 66.84㎡ (약 20.22평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 본 물건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 포항남부초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 지역: 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 도로: 본건 단지는 남동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 접근성: 차량 출입이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성이 대체로 양호하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 기타 제한: 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 주택도시보증공사가 2025년 5월 12일에 접수한 강제경매 개시결정(갑6)입니다.

3.2. 인수 권리

* 임차인 김병국: 보증금 230,000,000원, 전입일자 2023년 3월 29일, 확정일자 2023년 2월 22일로 대항력이 있습니다. 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있어 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 따라서 매수인은 임차인 김병국의 보증금 230,000,000원을 인수해야 합니다.

3.3. 소멸 예정 권리

* 말소기준권리(갑6) 이후에 등기된 모든 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김병국

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-29

* 확정일자: 2023-02-22

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본상 인수 권리로 확인됨.

* 임차인: 배상민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-04

* 확정일자: (미확인)

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이지만, 보증금 및 확정일자 정보가 미확인되어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상권

* 본 물건이 위치한 용흥동은 주거 지역으로, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능하여 생활 편의성은 양호한 편입니다.

4.2. 편의시설

* 교육시설: 단지 인근에 포항남부초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 기타: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 건물 정보

* 건물 구조: 본 아파트는 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 8층 805호에 해당합니다.

* 준공 시점: 2016년 7월 7일 준공 허가를 받았습니다.

* 난방 방식: 도시가스에 의한 개별난방 시스템을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차보증금 인수

* 본 물건에는 대항력 있는 선순위 임차인 김병국이 있으며, 등기부등본상 '인수'로 명확히 기재되어 있어 매수인은 230,000,000원의 임차보증금을 인수해야 합니다. 이는 예상 취득가 산정에 있어 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다.

5.2. 임차권 말소 조건

* 채권자는 매각 조건으로 임차권등기 말소를 요구하고 있으며, 이를 위해 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 실제 낙찰 후 임차권 말소가 원활하게 진행되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.3. 내부 상태 미확인

* 현재 폐문 상태이고 이해관계인이 부재하여 내부 구조 변경이나 하자와 같은 정확한 내부 상태를 확인할 수 없습니다. 따라서 실제 점유 상태 및 내부 컨디션은 경매 진행 시 또는 입찰 전에 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 용흥동에 위치한 아파트로, 포항남부초등학교와 인접하여 교육 여건이 우수하며 교통 접근성 또한 대체로 양호한 편입니다. 그러나 권리 분석상 대항력 있는 선순위 임차인 김병국의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 쟁점입니다. 등기부등본에 '인수'로 명시되어 있으므로, 입찰가 산정 시 이 부분을 반드시 반영해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인 배상민의 경우 보증금 등 관련 정보가 미확인되어 추가적인 현황 파악이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

* 포항시 북구의 주요 주거 지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

7.2. 시세 대비 저평가 가능성

* 인수해야 하는 임차보증금 및 명도 관련 리스크를 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 수익성 확보가 가능할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 총 취득가(입찰가 + 인수 보증금)를 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다. 인수 보증금은 230,000,000원이며, 감정가는 219,000,000원입니다. 통상적으로 입찰가는 물건의 실제 시장 가치에서 인수되는 보증금을 제외한 순수 자본 가치를 기준으로 책정됩니다. 본 건의 경우, 인수해야 할 보증금이 감정가를 초과하므로, 보수적인 관점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 시장 가치 조사 및 권리 분석 전문가와의 상담을 통해 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.