나이스옥션 법원경매 포항 2025타경356 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 죽천리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 죽천리 소재 ""죽천리마을회관"" 북서측 인근에
위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 나지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 내지 인근 까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통상황 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서, 동향 내지 북동향 하향 완경사지대 내 자체 지반 대체로
평탄하게 조성되어 있으며, 주거용건부지 상태임.
기호(3) : 부정형의 토지로서, 동향 내지 북동향 하향 완경사지이며, 건부지 상태임.
기호(4) : 삼각형의 토지로서, 동향 내지 북동향 하향 완경사지이며, 나지 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 북서측으로 지적상 도로에 접하나, 차량 진출입 불가하고, 북동측으로 기호(4)를
통해 폭 약 3미터의 포장도로에 접함.
기호(3) : 북동측으로 지적상 도로에 접하나, 차량 진출입은 불가함.
기호(4) : 북동측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4) 공히, 도시지역, 제1종일반주거지역,
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물로서,
외벽 : 판넬사이딩마감 등,
내벽 : 인테리어마감, 벽지, 타일 등,
바닥 : 데코타일, 장판지, 타일 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방시설 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

① 공부상 연면적은 '98.95㎡' 이나, 실측면적은 '121.35㎡' 임.
② 공부상 '샌드위치판넬지붕' 이나, 실제 '아스팔트슁글지붕' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타

기호(2) 건물은 공부상의 면적(98.95㎡)과 실측 면적(121.35㎡)이 상이한바, 평가목적
등을 고려하여 실측 면적으로 사정하여 평가하였으니, 참고하시기 바람.

물건 비고

①일괄매각. 제시외 건물 포함
②목록2. 2층주택의 경우
ⓐ공부상 연면적은 '98.95㎡', 실측 면적은 '121.35㎡'이며 감정평가는 실측면적으로 진행함.
ⓑ공부상 '샌드위치판넬지붕'이나, 실제는 '아스팔트슁글지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경356 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 죽천리 164

용도: 단독주택

감정가: 528,708,900원

토지 면적: 516.00㎡ (약 156.09평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 공부상 98.95㎡ (약 30.00평), 실측 121.35㎡ (약 36.71평)

건물 제시외 면적: 67.50㎡ (약 20.42평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경북오천신용협동조합

2. 입지조건

주위 환경: 본 건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 죽천리 소재 "죽천리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 나지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통 상황: 본 건 내지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

도로 상태:

* 기호(1) 토지: 북서측으로 지적상 도로에 접하나 차량 진출입이 불가하며, 북동측으로는 기호(4) 토지를 통해 폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

* 기호(3) 토지: 북동측으로 지적상 도로에 접하나 차량 진출입은 불가함.

* 기호(4) 토지: 북동측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 을5 근저당권 (2021-05-28, 경북오천신용협동조합, 240,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보임.

토지 등기부 요약:

* 갑5: 공유자전원지분전부이전청구권가등기 (조영옥) - 말소 대상

* 갑6: 소유권이전 (용충수, 2015-09-21)

* 갑7: 소유권일부이전 (김정화, 2017-09-19)

* 을5: 근저당권 (경북오천신용협동조합, 2021-05-28, 240,000,000원) - 말소기준권리

* 을6: 근저당권 (경북오천신용협동조합, 2023-09-14, 84,000,000원) - 말소

* 갑8: 임의경매 (경북오천신용협동조합, 2025-05-12, 196,745,702원) - 말소

총 채권액 (토지/건물): 324,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

주변 환경은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 밀집 지역에 속함. 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 주를 이루며, 일부 근린생활시설의 입점도 가능한 지역임. 인근에 마을회관이 있어 지역 커뮤니티 활동의 중심이 될 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 일부 토지의 경우 지적상 도로에만 접해 있어 접근성에 대한 추가 확인이 필요함. 북동측으로 약 3미터의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 가능함.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보임.

* 기타: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 운영은 제한됨.

6. 잠재적 리스크

* 건물 면적 차이: 공부상의 연면적(98.95㎡)과 실측 면적(121.35㎡) 간 약 22.4㎡의 차이가 존재함. 감정평가는 실측 면적으로 진행되었으나, 추후 행정 처리 시 차이가 발생할 수 있음.

* 지붕 마감재 차이: 공부상 샌드위치판넬 지붕이나 실제는 아스팔트슁글 지붕으로, 건축물대장과의 차이가 있음.

* 도로 접근성: 일부 토지(기호 1, 3)가 지적상 도로에만 접하고 차량 진출입이 불가한 점은 주거용 건물의 접근성에 제약을 줄 수 있음. 기호(4) 토지를 통한 3미터 도로에 의존해야 함.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원이나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 제시외 건물: 67.50㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 흥해읍 죽천리 소재 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 감정가는 5억 2,870만 원 수준이며, 토지 약 156평, 건물 약 30평(실측 36평)과 제시외 건물 약 20평으로 구성되어 있음. 건물 연면적 및 지붕 재질에 공부와의 차이가 존재하며, 일부 토지의 도로 접근성에 대한 확인이 필요함. 인수되는 보증금은 없으나 임대 관계는 미상임. 지역 개발 가능성과 함께 도로 접근성, 건물 공부와의 차이 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 효율적임.

* 제1종일반주거지역: 주거 기능을 기반으로 향후 지역 개발 시 가치 상승 기대 가능.

* 실측 면적 반영: 감정평가가 실측 면적으로 이루어져 있어 실제 가치를 반영한 것으로 판단됨.

* 제시외 건물 포함: 별도의 건축 허가 없이 활용 가능한 부가 공간이 있음.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 유사 물건의 실거래가, 경매 낙찰가, 지역 개발 현황 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

최근 유사 지역(포항시 북구 흥해읍 죽천리 인근)의 단독주택 매매 사례를 보면, 토지 150평 내외, 건물 30평대 단독주택의 경우 대략 3억원 초반에서 5억원 중반대의 가격대를 형성하고 있습니다. 특히 죽천리 해안가 인근의 경우 조망권이나 입지에 따라 가격 편차가 큰 것으로 나타납니다.

본 건의 감정가는 5억 2,870만 원입니다. 공부와의 차이, 도로 접근성 문제, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 이하에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현재로서는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악 및 주변 시세 조사를 선행한 후, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준인 약 4억 2천만 원 ~ 4억 7천 5백만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 현황 조사서, 감정평가서, 본 물건의 특수성, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.