나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3766 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 8층 802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 ""포항남부초등학교"" 남측 인근에 위치하는
""빌드원르헤브3차아파트"" 제8층 제802호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 단독주
택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 대중교통수단이용 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 제8층 제802호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위 페인팅, 인조대리석 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경3766 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 8층 802호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제8층

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비

1.3. 면적 정보

토지면적: 41.18㎡ (약 12.46평)

토지지분: 41.1803㎡ (약 12.46평)

건물면적 (전용면적): 66.84㎡ (약 20.22평)

건물지분: 66.8358㎡ (약 20.22평)

건물면적 (분양면적): 본 건물의 총 연면적 9197.913㎡와 총 99세대를 고려할 때, 본 건물의 분양면적은 약 92.91㎡ (약 28.10평)으로 추정되나, 정확한 분양면적은 별도 확인 필요

감정가: 219,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "포항남부초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

남동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

주변에는 포항남부초등학교가 위치하며, 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리(갑6: 2025-05-12 접수된 강제경매)보다 선순위인 권리들이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정*

* 보증금: 229,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-18

* 확정일자: 2021-10-25

* 배당신고일자: 2024-07-30

* 대항력: 있음

3.3. 인수 권리 여부

본 건의 '물건명세서 참고사항' 및 '주의사항'에 따르면, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 또한, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 등기부 요약상 '을1' 주택임차권(정예나)이 '말소: 인수'로 되어 있어, 이는 매각 조건에 따라 최종적으로 말소될 것으로 해석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 용흥동은 포항남부초등학교를 중심으로 한 주거 밀집 지역입니다. 주변에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있으며, 기본적인 근린생활시설이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 차량 이동 시 포항 시내의 주요 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 북측으로 포항남부초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 기타 생활 편의

대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 용이하여 기본적인 생활 여건은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(정*)이 존재하나, 매각 조건에 따라 보증금 인수 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 하지만, 임차권 등기 말소 조건 등 관련 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 법적 리스크

강제경매로 인한 물건이므로, 관련 법적 절차 및 명도 관련 사항을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 용흥동에 위치한 아파트로, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 소재합니다. 감정가 대비 인수할 보증금이 없어 재정적 부담이 적을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 관련 사항은 추가적인 주의가 필요합니다. 매각 조건이 임차인 관련 사항을 명확히 하고 있어, 낙찰자는 비교적 안전하게 물건을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금이 없어 초기 투자 부담이 낮습니다.

* 주변 개발 계획 등 향후 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 0원을 기준으로, 본 물건의 감정가는 219,000,000원입니다.

시세 및 본건의 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 95% 수준인 197,000,000원에서 208,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 본건의 현황, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.