나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11047 [1] 경상북도 구미시 진평동 302-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리감정 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 '구미강동교회' 남동측 인근에 위치하며, 주위일대는 단독(다가구)주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대로서 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 간선도로와의 접근성으로 보아 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 1) : 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며 도로공제부분임.
본건 2) : 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며 단독주택부지임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 1) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역
(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
본건 2) : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서
외벽 : 몰탈위페인팅, 화강석붙임 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 도기질타일 등 마감,
바닥 : 폴리싱타일 및 디럭스타일 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

단독주택 - 1층 : 계단실
- 2, 3층 : 각 층 6세대(호)
- 4층 : 5세대(호)

설비내역

위생 및 급배수설비, CCTV설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : ① 본건 건물은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조 및 마감재를 확인하지
못하였으며, 이에 대한 사항은 공부(일반건축물대장)상의 용도에 따라 일반
적인 이용상황을 기준으로 하였으며, 구조변경 및 내부파손 등 구체적 유무는
확인할 수 없었으니 경매진행시 참고하시기 바람.

② 본건 건물 옥탑층 위에는 통신설비 장비 등이 설치되어 있음.

③ 본건 건물의 부동산표시 목록과 건물등기사항전부증명서상에는 단독주택으로
되어 있으나 일반건축물대장상에는
2층과 3층은 각 단독주택(다가구주택-3가구 115.19㎡), 제2종근린생활시설
(사무소 31.41㎡), 제1종근린생활시설(사무소 27.77㎡), 제1종근린생활시설
(사무소 27.19㎡)
4층은 단독주택(다가구주택-3가구 142.38㎡), 제2종근린생활시설(사무소
31.41㎡), 제1종근린생활시설(사무소 27.77㎡)로 등재되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 건물 옥탑층 위에는 통신설비 장비 등이 설치됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11047 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 진평동 302-5

* 용도: 다가구주택 (건축물대장상 제1·2종 근린생활시설 포함)

* 감정가: 888,023,520원

* 토지 면적: 387.00㎡ (약 117.00평)

* 건물 면적: 618.18㎡ (약 187.00평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 아양새마을금고

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 구미시 진평동 소재 '구미강동교회' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 인근 지역은 단독(다가구)주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주택지대로, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 좋아 제반 교통사정은 보통입니다.

* 도로: 본건은 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 22일에 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권(을9)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 해당 물건은 일괄매각이며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 별도로 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 권 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원. 전입 2023-12-26, 확정 2023-12-04. 배당신고 2025-05-22. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2024-06-28. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2024-07-03. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원. 전입 2024-04-02, 확정 2024-04-01. 배당신고 2025-05-22. 대항력 없음.

* 서 : 보증금 18,000,000원, 차임 200,000원. 전입 2022-03-08, 확정 2022-03-07. 배당신고 2024-04-18. 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2023-06-28. 대항력 없음.

* 오 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2024-08-26. 대항력 없음.

* 우 : 보증금 25,000,000원, 차임 200,000원. 전입 2022-04-19, 확정 2024-09-03. 배당신고 2025-06-18. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원. 전입 2024-10-11, 확정 2024-10-11. 배당신고 2024-10-25. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자205호김 ): 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입 2024-01-26, 확정 2024-01-05. 배당신고 2025-08-11. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자206호김 ): 보증금 50,000,000원, 차임 0원. 전입 2022-04-15, 확정 2022-04-15. 배당신고 2024-05-21. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자305호박 ): 보증금 85,000,000원, 차임 0원. 전입 2024-05-21, 확정 2024-02-19. 배당신고 2025-08-11. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자501호박 ): 보증금 85,000,000원, 차임 150,000원. 전입 2022-04-12, 확정 2022-03-23. 배당신고 2025-08-11. 대항력 없음.

* 참고: 모든 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 명시적으로 인수해야 할 보증금은 없습니다. 그러나 배당받지 못한 금액이 있는 임차인과의 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 주택지대에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 상권 특징: 배후 주거 수요를 기반으로 한 소규모 상권이 형성되어 있으며, 지역 주민들을 위한 편의시설 위주로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 주택가 내 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 시내버스 노선 이용이 가능하며, 간선도로 접근성이 좋아 시내외로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 용도 불일치: 건물 등기부에는 단독주택으로 되어 있으나, 일반건축물대장상에는 다가구주택 외에 제1·2종 근린생활시설(사무소 등)이 혼재되어 있어 복합 용도로 사용되고 있습니다. 이는 건물 이용 및 관리 시 주의가 필요합니다.

* 옥탑층 통신설비: 건물 옥탑층 위에 통신설비 장비 등이 설치되어 있어, 이에 대한 관리 주체 및 철거 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 명도 문제: 다수의 임차인이 존재하며, 이들의 배당 상황에 따라 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (모든 임차인은 대항력이 없음)

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 구조, 마감재, 하자 여부(구조 변경, 파손 등)를 정확히 확인하지 못했습니다. 공부상의 일반적인 이용 현황을 기준으로 하였으므로, 이 부분은 경매 진행 시 참고해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 진평동에 위치한 다가구주택으로, 주거 및 일부 근린생활시설로 활용 가능한 복합 건물입니다. 입지 조건은 주거 및 교통 측면에서 무난하며, 권리 관계는 대부분 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 건축물대장상 용도 복합성, 옥탑층 설비 문제, 임차인 명도 등 잠재적인 리스크 요인이 존재하므로, 신중한 접근과 철저한 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 자산 활용이 가능합니다.

* 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 888,023,520원입니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없으며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 건물 현황, 명도 가능성, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 관점에서 신중하게 산정하시기 바랍니다.

구글 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학 시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 주변 지역은 주로 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주택가로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.