나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8048 [1] 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 157-26 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 '중리성당' 북동측 인근에 위치하며,
부근 일대는 단독주택, 다가구주택 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 간선도로와 시내버스 승강장이 인근에 소재하여 전반
적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 주위 일대와 등고 평탄하며, 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용
중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(아람유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물로서,
- 외 벽 : 외장타일 및 드라이비트 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 바 닥 : 내부 바닥재 및 타일깔기 등 마감,
- 창 호 : 하이샷시 창호입니다.

기호(ㄱ)경량철골조 판넬지붕 단층건으로서 건물(가) 4층에 소재하며,
- 벽 체 : 판넬 등 마감입니다.

이용상태

기호(가) 다가구주택
1층 : 다가구주택 및 계단실
2층~4층 : 다가구주택
(ㄱ) 다용도실

설비내역

기호(가)는 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

공부상 용도가 ‘단독주택, 제1종근린생활시설’이나, 실제 전체가 ‘단독주택(다가구주택)’
입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-공부상 용도가 '단독주택, 제1종근린생활시설'이나, 실제 전체가 '단독주택(다가구주택)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8048 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOO (북성새마을금고로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 157-26 (새주소: 경상북도 칠곡군 북중리5길 16)

용도: 다가구주택 (공부상: 단독주택, 제1종근린생활시설)

건축구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물. 기호(ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층건 (건물 제시외)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 705,025,600원

토지면적: 308.60㎡ (약 93.33평)

건물면적: 552.41㎡ (약 167.14평) (연면적 기준, 제시외 12.60㎡ 포함)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 12.60㎡

1.4. 매각 조건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 '중리성당' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다가구주택 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 간선도로와 시내버스 승강장이 인근에 소재하여 전반적인 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)와 접합니다.

가축사육제한구역(전부제한지역) 및 상대보호구역(아람유치원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 확인)

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 북성새마을금고의 근저당권(접수일 2022-06-22, 권리금액 300,000,000원)입니다.

본 경매 신청 채권자는 근저당권자인 북성새마을금고입니다.

말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(소유권 이전, 근저당, 임의경매, 가압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 참고용이며, 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

총 8명의 임차인이 등기부 및 관련 자료에 기재되어 있습니다.

모든 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 N : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-07, 대항력 없음.

* 임차인 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-07-31, 확정 2023-07-31, 배당 2024-08-19, 대항력 없음.

* 임차인 남 : 보증금 100,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-12-07, 확정 2022-12-07, 배당 2025-01-07, 대항력 없음.

* 임차인 이 : 보증금 5,000,000원, 차임 380,000원, 전입 2025-03-10, 확정 2025-03-10, 배당 2025-07-11, 대항력 없음.

* 임차인 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-12-26, 대항력 없음.

* 임차인 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-10-28, 대항력 없음.

* 임차인 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-08-29, 배당 2024-10-02, 대항력 없음.

* 임차인 주택도시보증공사(한 ): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-24, 확정 2023-01-05, 배당 2025-03-18, 대항력 없음.

주의사항: 일부 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 관계로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리관계 총평

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있는 안전한 물건입니다.

인수되는 임차인의 보증금이 없어 명도 관련 부담이 매우 적습니다.

4. 상권분석

본 물건은 칠곡군 석적읍 중리의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다.

주변에 단독주택 및 다가구주택이 다수 분포하고 있어, 지역 내 안정적인 주거 수요를 바탕으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

인근에 '중리성당'이 위치하고 있으며, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 시내버스 승강장이 인근에 소재합니다.

* 교육시설: '아람유치원'이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경을 고려한 지역임을 알 수 있습니다. (주거지대임을 감안할 때, 초중고등학교 역시 인근에 분포할 것으로 예상됩니다.)

* 편의시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 주택 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 이용 시 접근 가능한 범위 내에 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이

건축물대장상 용도는 '단독주택, 제1종근린생활시설'로 기재되어 있으나, 실제로는 건물의 전체가 '다가구주택'으로 이용되고 있습니다. 이는 공부와의 불일치로, 향후 재산세 등 세금 부과 시 차이가 발생할 수 있으며, 용도 변경 시 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 다가구주택으로서의 가치는 현재 상황에서도 인정됩니다.

6.2. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일한 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 가능성을 시사합니다. 현재 진행 중인 본 사건(2025타경8048)이 말소기준권리상 최종적으로 경매를 종결할 것으로 보이나, 타 사건과의 일정 조율이나 법적 절차에 변동 사항이 없는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

건물 제시외 면적 12.60㎡가 본 건과 함께 매각에 포함됩니다. 이는 별도의 건축물로서, 현황 조사 시 정확한 상태를 확인하고 매각 이후 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 칠곡군 석적읍의 주택지대에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 705,025,600원입니다.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 거의 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 중복사건이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

전반적으로 권리상 안전성은 매우 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성 낮음.

* 낮은 명도 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됨.

* 실거주 및 임대 수익 목적 적합: 다가구주택으로서 내부 구조 및 지역 내 임대 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 주택지대 내 입지: 안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원입니다.

감정가는 705,025,600원입니다.

현재 시점의 정확한 시세 분석, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례, 명도 관련 부대 비용, 예상 수리비 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

권리관계가 매우 깨끗하고 인수되는 임차인 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 감정가 이상으로 낙찰될 가능성도 존재합니다.

리스크 요인(공부상 용도 불일치, 중복사건)을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 5억 6천 4백만원 ~ 6억 3천 4백만원)을 예상해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 시장 조사를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.