나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8010 [1] 대구광역시 북구 칠성동1가 85 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동1가 85번지 소재 ‘칠성(원)시장’ 상가 3층 건 중 2층 점포 제1호(맥섬석 체험실)로서 주위는 칠성시장 내 밀집 상가지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 상가지대까지 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철1호선(칠성시장역) 및 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 스라브지붕 3층 건 중 제2층 점포 제1호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 시멘트 몰탈 및 페인트, 타일 마감 등
바닥 : 물갈기, 바닥타일 등 마감
창호 : 페어글라스 및 알루미늄 샷시 단창입니다.

이용상태

점포(맥섬석 의료기 체험장)로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 시장상가 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 시장 전체는 동, 서, 남, 북으로 6~12미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-04-10)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-04-10)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-04-10)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2018-07-03)<공항시설법>, 시장정비구역(2014-10-20)<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타 : 본건은 대지권이 별도로 등기되지 않은 구분소유 건물이고, 토지에 대한 공유지분과 구분건물의 소유권을 일체로 하여 일괄평가하였으며, 소유자 지분별 위치특정이 되어 있지 않으므로 전체 구분소유 건물의 평균가액으로 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각
지분매각. 공유자 우선매수신고 제한 있음, 단 일괄매각 각 부동산 전부의 공유자에 한함(공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 대구지방법원 2025타경8010 (1)

소재지: 대구광역시 북구 칠성동1가 85

용도: 제1종 근린생활시설 (점포)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 3층 중 3층 306호

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 1,971,000,000원

토지 면적: 2566.00㎡ (약 776.37평)

토지 지분 면적: 420.56739999999996㎡ (약 127.25평)

건물 면적 (전체): 3765.22㎡ (약 1139.00평)

건물 지분 면적: 2510.27㎡ (약 759.34평)

(참고: 본건 구분건물(306호)의 전용 면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동1가 85번지 소재 '칠성(원)시장' 상가 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 전통 시장 및 상업 시설이 밀집된 지역으로 형성되어 있습니다.

토지 형상은 유사 사다리형이며, 인접지와 대체로 등고 평탄하며 시장상가 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 칠성시장역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 시장 전체는 동, 서, 남, 북으로 6~12미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2007년 5월 18일 접수된 고승관 근저당권 (을14, 채권최고액 540,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 지상권입니다.

이 외 등기부상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,222,038,168원입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

등기부등본상에는 다수의 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류, 소유권이전청구권가등기 등이 기재되어 있습니다.

'을11' 근저당 말소예고등기가 있으나, 이는 말소될 권리에 대한 예고등기로 보이며, 낙찰자가 인수하는 권리에 해당하지는 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

그러나 감정평가서 요약에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 인수 조건 등을 현장 조사 시 반드시 확인해야 합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 대구광역시 북구 칠성동1가, 칠성시장 인근에 위치한 상가 건물입니다.

대구의 대표적인 전통 시장 중 하나인 칠성시장은 청과물, 야채, 육류, 수산물 등 다양한 품목의 전문 상권이 형성되어 있으며, 재래시장 및 상점가 활성화 구역으로 지정되어 있습니다.

도시지역, 중심상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

4.2. 업종 현황

본건이 위치한 칠성시장 일대는 다양한 업종의 상점들이 밀집해 있으며, 특히 청과물, 야채, 육류, 수산물 등 식료품 관련 점포가 많습니다.

과거 '상권 르네상스 프로젝트' 대상으로 선정되는 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 있었으나, 최근에는 소비 패턴 변화 및 경기 침체로 어려움을 겪고 있다는 분석도 있습니다.

주변에는 주상복합, 주거 단지, 상업 시설 등이 혼재되어 있으며, 지하철 1호선 칠성시장역 등 교통의 요지로 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

본 물건 자체는 현재 '맥섬석 의료기 체험장'으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

칠성시장 내외에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 1호선 칠성시장역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

인근 관광지로는 칠성야시장, 동인동 찜갈비 골목 등이 있습니다.

5.2. 혐오시설

제공된 정보 및 외부 검색 결과에 따르면, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

다만, 전통 시장 주변이라는 특성상 다양한 상업 시설 및 유동 인구가 많아, 개인에 따라 소음이나 혼잡함 등을 느낄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 건은 토지와 건물 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각 대상입니다. 이로 인해 낙찰 후 공유자들과의 재산권 행사 및 관리에 있어 협의가 필요하며, 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대지권 미등기

건물에 대한 대지권이 별도로 등기되지 않은 상태입니다. 이는 구분소유 건물의 토지 소유권이 명확히 분리되지 않았음을 의미하며, 향후 토지 사용 및 권리 행사에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수권

공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰 후에도 공유자가 본인의 지분을 우선적으로 매수할 수 있음을 의미하며, 예상치 못한 경쟁이나 계약 무효 가능성이 있습니다. (단, 본 건은 일괄매각 각 부동산 전부의 공유자에 한하며, 매수 보증금 미납 시 다음 매각기일에는 우선매수권 행사가 제한됩니다.)

6.4. 건물 층수 discrepancy

감정평가서 상에는 '3층 건 중 2층 점포 제1호'로 기재되어 있으나, 건축물대장(전유부)상에는 '3층 306호'로 기재되어 있어 층수 표기에 차이가 있습니다. 이는 현장 확인 시 정확한 물건의 위치 및 상태를 파악하는 데 주의가 필요함을 시사합니다.

6.5. 임대 관계 미상

감정평가서에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 실제 임차인이 있는지, 있다면 보증금 및 차임은 얼마인지, 대항력은 있는지 여부 등을 철저히 조사해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 되어 있더라도, 미상의 임대차 관계는 명도 과정에서 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

대구 도심에 위치하여 교통 및 접근성이 우수하며, 칠성시장이라는 상업 중심지에 자리하고 있습니다.

지역 상권 활성화 잠재력과 함께, 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있습니다.

시장 및 주변 상업 시설의 발달로 인한 풍부한 유동 인구 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 칠성동의 핵심 상권에 위치한 근린생활시설 지분 매각 건으로, 우수한 입지 조건과 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 지분매각, 대지권 미등기, 공유자 우선매수권 등의 복잡한 권리 관계와 함께 임대차 관계가 불명확한 점은 중요한 리스크 요인입니다.

따라서 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 문제점들을 사전에 면밀히 검토하고, 공유자 및 이해관계인과의 원활한 소통을 통해 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 신중한 현장 조사와 분석을 통해 접근해야 할 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

- 현재 감정가: 1,971,000,000원

- 본건의 지분 비율 (토지 약 16.4%): 건물 지분에 대한 정확한 비율 파악 필요

- 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 추이

- 명도 및 권리 관계 정리 예상 비용

- 잠재적 리스크 해소를 위한 추가 비용

- 향후 예상되는 임대 수익률 및 시장 전망

정확한 입찰가 산출은 본 건의 지분 비율, 명도 가능성, 현장 조사 결과, 공유자 우선매수권 행사 여부 및 가능성 등을 종합적으로 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다. 일반적으로 이러한 특수 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 결정하는 것이 일반적이나, 본 건의 경우 추가적인 면밀한 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.