나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8077 [1] 대구광역시 동구 신기동 24-2 신세계타운 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신기동 소재 '반야월역교차로' 남측 인근에 위치하는 '신세계타운 제4층
제401호' 단위세대로서, 부근일대는, 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설
등으로 형성된 주택 및 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 등이 있어 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층 401호 단위세대로서,
- 외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
- 내벽: 벽지 및 일부 타임 마감,
- 바닥: 장판 및 타일 등 마감,
- 창호: 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의
바람

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건은 공부상 '401호'로 등재되어 있으나, 현장조사 결과 '501호'로 표기되어 있음.
(후첨 '사진용지' 참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 ‘401호’로 등재되어 있으나, 실제 ‘501호’로 표기되어 있음.(감정서 참조)
국토교통부 전세사기피해자등 결정 내역 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8077 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신기동 24-2, 신세계타운 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 42.08㎡ (약 12.73평)

토지지분: 42.075㎡ (약 12.73평)

건물면적: 73.17㎡ (약 22.14평)

건물지분: 73.165㎡ (약 22.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOO (대구축산업협동조합)

특이사항: 공부상 ‘401호’로 등재되어 있으나, 실제 현장에서는 ‘501호’로 표기되어 있음. (감정서 참조)

주의사항: 국토교통부 전세사기피해자 등 결정 내역이 있음.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대구광역시 동구 신기동 소재 '반야월역교차로' 남측 인근에 위치하며, 주변 일대는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상업지대임.

교통상황:

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

건물의 구조 및 외관:

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호 단위세대로서, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 장판 및 타일 등 마감, 창호는 샷시창임.

이용상태:

현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역:

위생 및 급배수 설비, 난방 설비가 구비되어 있음.

토지 형상 및 이용상태:

본건 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '다세대주택 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태:

본건 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역 (「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」), 비행안전제2구역 (전술) (「군사기지 및 군사시설 보호법」). 추가적으로 하천구역에 대한 사항은 건설과 문의 필요.

1.2. 권리분석

현재 소유자 및 등기부 요약:

등기부상 채무자가 다수 존재하나, 말소기준권리인 2023년 8월 18일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권 (을8) 보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 소유권 이전 등기(갑7, 갑8, 갑10) 및 근저당권 (을8) 등은 말소 예정임. (갑9: 2025-05-12, 임의경매개시결정; 갑10: 2025-05-13, 가압류)

임차인 현황:

* 임차인: 박보성

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2024-11-21

확정일자: 2024-11-21

배당신고일자: 2025-05-26

대항력: 없음

인수 가능한 보증금:

본건과 관련하여 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨. (인수 보증금 합계: 0원)

총 등기부채권액:

131,429,567원

1.3. 상권분석

지역 특성:

본건은 대구광역시 동구 신기동에 위치하며, 주변은 주거용 건물과 근린생활시설이 조화롭게 형성된 지역임. 이는 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 환경을 제공함.

주변 상업시설 현황:

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 생활에 필요한 편의를 제공함. (구체적인 시설 정보는 외부 지도 검색을 통해 확인 필요)

1.4. 생활정보

교통:

반야월역교차로 남측 인근에 위치하며, 시내버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량 진입 또한 용이함.

주변 편의시설:

주거 및 상업 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 접근성이 양호할 것으로 예상됨. (구체적인 편의시설 정보는 외부 지도 검색을 통해 확인 필요)

주변 녹지/여가시설:

(구체적인 녹지 및 여가시설 정보는 외부 지도 검색을 통해 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

국토교통부 전세사기피해자등 결정 내역:

본건은 국토교통부로부터 전세사기 피해자로 결정된 이력이 있어, 향후 매수 또는 재매각 시 발생할 수 있는 추가적인 문제나 가치 하락 가능성에 유의해야 함. 이는 투자 결정에 있어 매우 중요한 고려 요소임.

공부상 호수 불일치:

건축물대장상에는 '401호'로 등재되어 있으나, 실제 현장에서는 '501호'로 표기되어 있어, 계약 및 등기, 점유 등 전반적인 과정에서 혼선이 발생할 수 있음. 실사 확인 및 주의가 요망됨.

토지이용계획 내 제한 사항:

중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등은 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 요소이므로, 관련 법규를 정확히 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 신기동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 국토교통부 전세사기 피해자 결정 이력이라는 중대한 리스크를 안고 있음. 또한, 공부상 호수와 실제 표기 간의 불일치 문제도 주의가 필요함. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 권리는 없어 보임. 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보이나, 전세사기 피해자 이력으로 인한 시장의 낮은 평가를 염두에 두어야 함.

1.7. 투자 포인트

최근 시세 대비 합리적인 감정가:

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 시세보다 약간 낮게 책정된 것으로 판단됨. (예: 2026년 4월 신기동 279-2 위너스빌A 68.2㎡ 13,500만원 거래 대비, 본건 73.17㎡ 감정가 110,000,000원)

안정적인 지역 환경:

주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

주변 시세(참고): 2026년 4월 신기동 279-2 위너스빌A (68.2㎡) 13,500만원 거래 사례. 본건(73.17㎡)의 면적과 감정가를 고려 시, 시세는 13,000만원 이상으로 추정 가능.

인수 보증금: 0원

종합적인 분석 결과, 본건은 국토교통부 전세사기피해자 결정 이력이라는 큰 리스크 요인을 가지고 있어, 실제 시장 가치보다 낮은 가격으로 거래될 가능성이 높음. 이러한 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

예상 입찰가: 98,000,000원

(산정 근거: 감정가 110,000,000원에서 전세사기 피해자 이력 및 기타 리스크를 고려하여 약 10% 할인 적용. 인근 시세 대비로는 경쟁력 있는 가격이 될 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.