나이스옥션 법원경매 대구 2025타경813 [1] 대구광역시 북구 동변동 692-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 동변동 소재 ""동변초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는
주택, 근린상가 등으로 이루어진 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세로장방형의 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 폭 약 12M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12M~15M)(집산도로)(접합), 가축사육
제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3구역, 택
지개발지구(택지개발사업완료)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 3층건으로서,
- 외벽 : 드라이비트, 화강석
- 내벽 : 벽지, 타일 등
- 바닥 : 장판지, 타일 등
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 단독(다가구)주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경813 (1)

소재지: 대구광역시 북구 동변동 692-2

신주소: 대구광역시 북구 동변로18길 20

용도: 단독(다가구)주택

감정가: 462,893,880원

토지면적: 190.20㎡ (약 57.54평)

건물면적: 311.56㎡ (약 94.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성서농업협동조합

2. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 동변동 소재 동변초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주택 및 근린상가 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 세로장방형으로 주거용으로 이용 중이며, 북동측으로 폭 약 12미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12M~15M)(집산도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3구역, 택지개발지구(택지개발사업완료)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2015년 9월 2일 접수된 성서농업협동조합의 근저당권(을1/을5)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸하며, 후순위 권리 또한 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 확인된 임차인은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: D (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-04)

* 임차인: R (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-01)

* 임차인: 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-31)

* 임차인: 손 (보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-12-28, 확정 2015-12-28)

* 임차인: 심 (보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-25)

* 임차인: 심 (보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-25)

* 임차인: 안 (보증금 28,000,000원, 차임 0원, 전입 불명)

* 임차인: 이 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-01-31, 확정 2023-09-27)

* 임차인: 장 (보증금 8,690,000원, 차임 0원, 전입 2018-12-13, 확정 2018-12-13)

* 임차인: 정 (보증금 24,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-10-26, 확정 2015-10-26)

전월세 관련 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 동변동 지역은 주로 단독주택 및 다세대주택과 일부 근린상가가 어우러진 안정적인 주거 지역입니다.

지역 내 근린상가들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주거지로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 동변초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린상가 및 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 군사시설 관련 제약: 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3구역에 포함되어 있어, 군용 항공기 운항으로 인한 소음 발생 및 비행 관련 규제 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2002년 사용승인된 건물로, 약 24년 경과되었기에 향후 유지보수 또는 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 주의사항에 제시외 건물 포함 매각으로 명시되어 있으나, 감정평가 요항표 상 별도 기재가 없어 현장 확인이 필요합니다.

* 기타 지역제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 인한 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 북구 동변동의 안정된 주거지역에 위치한 단독(다가구)주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각받게 됩니다.

입지 조건상 초등학교가 인접해 있고 교통이 편리하며, 주택지대 내 상업시설 이용도 용이합니다.

다만, 군사시설 인근 지역으로 소음 및 비행 규제 관련 리스크를 고려해야 하며, 건물의 노후화에 대한 대비도 필요합니다.

권리 분석상 인수할 권리나 임차인의 보증금은 없어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 투자 물건: 동변동 지역은 꾸준한 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

* 명확한 권리관계: 모든 선순위 권리가 말소되며 인수하는 임차 보증금이 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 건물 규모가 상당하여 직접 거주하거나 다수의 임대 가구를 통해 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 462,893,880원입니다.

제공된 주변 시세 자료는 본건과 동일한 단독(다가구)주택이 아닌, 다세대 주택(아파트 등)의 매매 정보로, 면적 및 형태가 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 해당 자료에서 언급된 다세대 주택들은 60~75㎡ 면적에 116,000,000원에서 120,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

본건은 190.20㎡의 토지 면적과 311.56㎡의 건물 면적을 가진 단독(다가구)주택임을 고려할 때, 감정평가액은 해당 지역의 주택 가치를 적절히 반영한 것으로 판단됩니다.

다만, 군사시설 인근이라는 입지적 리스크와 건물 노후화 등을 감안하여, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 예상 낙찰가: 390,000,000원 ~ 430,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.