나이스옥션 법원경매 대구 2025타경804 [1] 경상북도 영천시 망정동 402-15 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상북도 영천시 망정동 소재 ""우로지 자연생태공원"" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 근린
생활시설, 단독주택, 공장 및 아파트단지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등, 제반교통사정은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 남측으로 하향경사지대에 위치하나 자체지반은 평탄하게 조성되어 있으
며, 상업용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 25미터 및 동측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-
01)(접합) 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 에 도시한 바와 같이 제시외건물(㉠,㉡)이 소재하는 바,
구조, 규모, 이용상태 등을 종합 고려하여 개략적인 실측에 의거 원가법으로 감정평가하되,
현상 및 관리상태 등을 고려하여 감가수정은 관찰감가법을 병용하였으며 실질적소유관계 및
일괄 매각여부를 반드시 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

본건토지는 공부상 지목이 '답' 이나 현황 '대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건으로서,
- 외 벽: 화강석치장, 외장타일 및 몰탈위페인트 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 타일, 몰탈 위 페인트 마감, 인테리어, 등,
- 바 닥: 타일 및 바닥재 마감 등,
- 창 호: 샷시창호 임.

이용상태

일련번호 가) : 근린생활시설
1층 : 주차장, 기계실, 계단실 등
2~6층 : 각층 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비(소화전, 스프링클러, 화재탐지설비 등), 승강기설비등
이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경상북도 영천시 망정동 402-15번지에 소재한 근린생활시설 물건입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경804 (1)이며, 감정가는 3,211,193,020원입니다.

토지 면적은 643.00㎡ (약 194.5평)이며, 건물 면적은 1849.60㎡ (약 560.7평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 경주농업협동조합으로 추정됩니다.

2. 입지조건

경상북도 영천시 망정동 소재 "우로지 자연생태공원" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 공장 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한 300m)으로 지정되어 있습니다.

토지의 북측으로는 노폭 약 25미터, 동측으로는 노폭 약 5~6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황 상 토지와 건물 모두 주식회사동주씨티가 최근 소유자로 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 3,040,659,835원이며, 말소기준권리는 경주농업협동조합의 근저당(2,688,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

본건의 임의경매 개시 결정은 경주농업협동조합에 의해 2025타경804 사건번호로 이루어졌습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-26, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-27, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 최 : 보증금 20,000,000원, 차임 900,000원, 전입일자 2019-12-03, 대항력 있음.

인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 남 씨와 최 씨가 존재하므로 명도 협상이 필요합니다. 특히 남 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

"우로지 자연생태공원" 인접으로 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 근린생활시설, 주택, 공장, 아파트 단지가 혼재된 지역입니다.

대로 및 소로에 접하고 있어 차량 통행 및 물류 이동이 용이합니다.

다양한 업종의 근린생활시설로 활용 가능하며, 지역 내 수요층 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 특정하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

주변 상업시설 및 주거 단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

"우로지 자연생태공원" 인접으로 쾌적한 주거 및 업무 환경 조성이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(남 , 최 )의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 0원인 남 임차인의 권리 관계는 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물(㉠, ㉡)이 존재하며, 일괄매각 대상이나 이에 대한 실제 점유 관계 및 법적 효력 확인이 필요합니다.

토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '대'로 이용 중입니다.

감정가 32억 원, 총 등기부채권액 30.4억 원으로, 경매 낙찰 시 상당한 자금이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 "우로지 자연생태공원" 인근에 위치한 제2종일반주거지역 내 근린생활시설로, 교통 접근성이 양호하고 주변 환경이 비교적 쾌적합니다. 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 상가 등으로 활용 가능합니다.

주요 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(특히 보증금/차임 0원인 남 임차인), 제시외 건물 포함, 지목과 현황의 차이, 그리고 높은 감정가 및 총 채권액 등입니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

쾌적한 자연환경: "우로지 자연생태공원" 인접으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

다용도 활용 가능성: 근린생활시설로서 다양한 업종 유치가 용이합니다.

우수한 접근성: 대로 및 소로에 접하고 있어 차량 접근 및 물류 이동이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금: 0원

감정가: 3,211,193,020원

총 등기부채권액: 3,040,659,835원

본 물건은 대항력 있는 임차인, 제시외 건물, 높은 채권 총액 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 요구됩니다. 따라서 감정가의 70~90% 범위 내에서 고려할 수 있으며, 예상 입찰가는 2,500,000,000원 ~ 2,900,000,000원 사이로 제안합니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 답사, 명도 협상 가능성, 주변 시세 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.