나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51335 [1] 충청남도 서산시 읍내동 624-6 동신아파트 104동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 '학돌초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
및 단독주택, 근린생횔시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정
은 양호한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 제6층 601호로서
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

아파트(건축물대장 건축물현황도기준 방3, 거실, 주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 토지로서 아파트건물의 부지
등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 단지내 도로를 통하여 주변 간선도로로 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한
구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 서산지원 2025타경51335 (1)

소재지: 충청남도 서산시 읍내동 624-6 동신아파트 104동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 138,000,000 원

토지면적: 42.44㎡ (약 12.84평)

건물면적: 84.51㎡ (약 25.56평) (전용면적)

토지지분: 42.44㎡

건물지분: 84.51㎡

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 '학돌초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건 소재 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) (접합)

가축사육제한구역 (전부제한지역: 모든 축종 불가)

상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018-05-16 접수된 중소기업은행 근저당권 (채권액 114,000,000원)

총 채무액 (등기부채권 총액): 146,280,875 원

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이유진

보증금: 5,000,000 원

차임: 0 원

전입일자/사업자등록일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

학군: 학돌초등학교 인근 위치

교통: 인근 버스정류장 소재 (교통 상황 보통 수준)

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 동신아파트

주소: 충청남도 서산시 읍내동 624-6

사용승인일: 1994년 12월 9일

총 동수: 4동

총 세대수: 352세대

전용면적: 25708.32㎡ (단지 전체)

총면적: 29885.328㎡ (단지 전체 토지 면적)

최고층: 15층

주차대수: 총 164대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

본건의 전용면적: 84.51㎡ (약 25.56평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본건은 중복 사건으로, 다른 경매 사건(2025타경51477)이 진행 중이므로 경매 진행 상황을 주의 깊게 확인할 필요가 있음.

6.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았음.

6.3. 감정가 대비 시세

감정가 138,000,000원 대비 최근 실거래가 최고 128,000,000원으로, 감정가와 시세 차이가 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 읍내동에 위치한 동신아파트 104동 601호로, 일반적인 아파트 시세 수준의 거래가 이루어지고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 깔끔한 물건으로 보입니다. 다만, 중복 사건이 진행 중이며, 감정가가 최근 실거래가 최고가보다 높아 입찰 시 주의가 필요합니다. 주변 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 학돌초등학교 인근에 위치하며 주위 환경이 보통 수준임.

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리 리스크가 없음.

인수되는 임차보증금 없음: 임차인 이유진의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건과 동일한 전용면적(84.51㎡)의 동신아파트 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 2월 23일: 128,000,000원 (2층)

2026년 3월 20일: 125,000,000원 (14층)

2026년 4월 28일: 97,000,000원 (15층)

최근 3개월간 평균 시세는 약 116,666,666원 (12800+12500+9700)/3 으로 산정되나, 15층 거래가 낮은 점을 감안하면 125,000,000원 ~ 128,000,000원 수준을 적정 시세로 판단할 수 있습니다.

감정가는 138,000,000원으로, 최근 실거래가 최고가보다 약 10,000,000원 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없는 점, 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 시세 범위를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 중복 사건 존재 및 감정가와 시세 간의 차이를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 실거래가 상한가인 128,000,000원을 초과하는 금액은 신중하게 고려해야 합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려한 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 128,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 추천합니다. (경매 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.