나이스옥션 법원경매 공주 2024타경964 [1] 충청남도 공주시 계룡면 경천리 135 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2026.04.24

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

1) 위치 및 주위환경 본건은 충청남도 공주시 계룡면 경천리 소재 '경천초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 전, 답 등의 농경지, 중소규모의 공장, 축사 등으로 형성되어 있는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임. 2) 교통상황 본건까지 차량 접근 가능하며, 남서측 인근으로 시내버스 정류장이 소재하고 지방도가 통과하고 있어 제반 대중교통 편의는 보통임.

토지의 상황

1）형태 및 이용상황 사다리형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 축사(양계장) 부지로 이용중임. 2）인접도로상태 본건 토지는 지적도상 맹지이나, 인접지인 동소 822-15(하천) 부지를 통하여 진입하고 있음. 3）토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-08-18)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임.

건물의 구조 및 현상

1）건물의 구조 기호(2) : 목조 스레트지붕 단층으로서 벽 체 : 블럭쌓기, 천막, 일부 샌드위치판넬 등 마감, 바 닥 : 세멘콘크리트 마감임. 기호(3) : 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서, 벽 체 : 샌드위치판넬, 벽지, 일부 타일 등 마감, 바 닥 : 비닐장판, 세멘콘크리트 등 마감. 창 호 : 새시창호임. 기호(4) : 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서, 벽 체 : 샌드위치판넬, 콘크리트, 천막 등 마감, 바 닥 : 세멘콘크리트 등 마감, 창 호 : 새시창호임. 기호(5) : 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서, 벽 체 : 샌드위치판넬 등 마감, 바 닥 : 세멘콘크리트 등 마감임. 2) 건물의 이용상태 기호(2,5) : 산란계사로 이용 중임. 기호(3) : 건조장(창고) 및 관리사로 이용 중임. 기호(4) : 계란집하장(세척 및 포장) 및 퇴비사로 이용 중임. 3) 부대설비 기호(2,5) : 급수설비, 환풍설비 등이 되어 있음. 기호(3) : 관리사부분은 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음. 기호(4) : 계란집하장(세척 및 포장) 부분은 급배수설비 등이 되어 있음.

기계/기구의 현상

기호(8,11) : 국내에서 제작된 비상발전기 및 지하수 설비로서 현상 및 관리상태 보통이며. 여타 기계기구는 소재불명임.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

임대관계는 미상임.

물건 비고

* 일괄매각.
* 제시외 건물 중 감정평가서상 ㉧ 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임(사실조회서 참조).
* 제시외 컨테이너 2동 이동 및 철거 용이하므로 매각에서 제외.
* 제시외 건물 감정평가서상 ㉠내지㉦, ㉨내지㉪ 모두 매각에 포함.
* 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 비상발전기, 관정 외 12점(관정1점 포함한 12점 소재불명상태임)(감정평가서 참조).
* 지적도상 맹지이나 인접 부지 통하여 진입하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2024타경964 (1)

소재지: 충청남도 공주시 계룡면 경천리 135

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 1,531,060,400원

토지 면적: 5,600.50㎡ (약 1,694.23평)

건물 면적: 2,927.55㎡ (약 885.82평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본 건은 충청남도 공주시 계룡면 경천리에 소재하며, '경천초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 전, 답 등의 농경지, 중소규모의 공장, 축사 등으로 형성된 농촌지대입니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 남서측 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 지방도가 통과하고 있어 대중교통 편의는 보통입니다.

토지 현황: 사다리형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 축사(양계장) 부지로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이나, 인접지인 동소 822-15 (하천) 부지를 통하여 진입하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2025-08-18, 일부 제한), 상대보호구역(경천초등학교), 접도구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 을23, 2022-07-01, 농협은행주식회사, 근저당권, 1,560,000,000원

총 등기부 채권액 (토지): 3,336,877,310원

총 등기부 채권액 (건물): 3,206,877,310원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 지상 제시외 건물(감정평가서상 ㉧)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장

보증금: 10,000,000원

차임: 10,000,000원

전입/사업일자: 미기재

확정일자: 미기재

배당신고일자: 미기재

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 건은 농촌 지역에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 중소규모 공장, 축사 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 경천초등학교가 위치합니다.

주변 시설: 주변 지역은 주로 농경지와 주거 시설이 분포하고 있으며, 계룡산, 갑사 등 관광 자원 접근성이 있습니다. 특이한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

교통: 남서측 인근 시내버스 정류장 이용이 가능하며, 지방도를 통해 차량 접근이 용이합니다.

교육: 경천초등학교가 인근에 위치합니다.

편의시설: 주변에 농경지 및 주거시설이 분포하며, 상업 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 문제: 감정평가서상 매각에서 제외되는 제시외 건물(㉧)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

맹지: 지적도상 맹지이나 인접 부지를 통해 진입하고 있어, 해당 진입로 이용에 대한 불확실성이 잠재합니다.

가축사육 제한: 본 토지는 가축사육제한구역(일부 제한)으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 낙찰 후 복잡성이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 기계/기구: 일부 제시외 건물과 기계/기구가 매각에서 제외되거나 소재불명으로, 현 상태 그대로 활용하기 어렵거나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시의 농촌 지역에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 넓은 토지와 건물을 갖추고 있습니다. 현재 법정지상권, 맹지, 높은 채권 총액 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 시설의 용도를 고려할 때, 관련 업종 종사자나 향후 개발 가능성을 보고 접근하는 투자자에게 적합할 수 있으나, 철저한 권리분석과 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 부지: 5,600.50㎡ (약 1,694.23평)의 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

기존 시설 활용: 동물 및 식물 관련 시설로 사용되었던 기존 건물들을 활용할 수 있습니다.

농촌 지역의 잠재력: 지역 개발 계획이나 농업 관련 정책 변화에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,531,060,400원에서 제시된 각종 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 특히 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물, 맹지 이슈, 높은 채권 총액 등을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 이를 제외한 순수 물건 가치에 집중하여, 본 건의 경우 대략 1,070,000,000원 ~ 1,220,000,000원 (감정가의 약 70~80%) 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 이는 상세 현장 조사 및 법률 검토를 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.