나이스옥션 법원경매 공주 2025타경61 [1] 충청남도 공주시 우성면 상서리 406 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 우성면 상서리 소재 세칭 '질풍이마을' 내에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지, 임야 및 주택등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 전임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 인접 토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>등임.

제시목록 외의 물건

본건 동측 위 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 제시외분묘가 소재하여 이로 인해 해당 토지가 소유권행사를 제한받게 되는 경우 그 토지사용제한을 감안한 토지의 적정가액을 별지 ""토지감정평가명세표"" 상에 표기하였는바, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 탐문조사에 의하면 본건 서측 위 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 공주시 소유의 농업용관정 및 관정보호시설이 소재하나 이에 구애없이 토지를 평가하였음.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
연고미상의 분묘 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경61 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 충청남도 공주시 우성면 상서리 406

용도: 전

토지면적: 1752.00㎡ (약 530.01평)

건축물: 없음 (건축물면적 0.00㎡)

감정가: 159,432,000원

매각대상: 토지매각

채권자: 공OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 공주시 우성면 상서리 소재 '질풍이마을' 내에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다. 공주시 시내버스의 경우 우성면 방면 노선이 운행되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 공주시 우성면 상서리 일대는 마을하수도 설치사업이 추진되는 등 생활 기반 시설이 개선되고 있습니다. 또한, 공주시에서는 산림휴양마을, 한옥마을 등 다양한 휴양 및 체험 시설을 운영하고 있으나, 본건 소재지와의 구체적인 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 우정규 (1989-04-15)

* 지상권 설정: 공주동부신용협동조합 (2011-07-08, 접수번호 제19092호). 목적은 견고한 건물과 수목의 소유이며, 존속기간은 설정일로부터 30년입니다. 이 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다.

* 근저당권: 공주동부신용협동조합 (2023-09-06, 금60,000,000원). 본 근저당권은 말소기준권리입니다.

* 압류: 공주시 (2024-11-27). 본 압류는 매각으로 말소됩니다.

* 임의경매: 공주동부신용협동조합 (2025-05-15). 본 경매개시는 매각으로 말소됩니다.

* 등기부 채권 총액: 60,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 등기부상 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 9번 지상권 설정등기(2011.7.8. 접수번호 제19092호). 본 지상권에 대해 신청 채권자의 말소 동의서가 제출되어 있습니다.

* 지상권 개요: 지상 분묘 소재로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역에 위치하여, 상업 시설보다는 농업 관련 활동이나 전원생활에 적합한 환경을 가지고 있습니다. 주변의 상업 활동은 활발하지 않은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 근거리에 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 있습니다.

* 편의시설: 공주시 우성면 상서리 일대에서 도심형 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 공주 신관 맑은물 공원과 같이 공공하수처리시설이 공원으로 조성된 사례가 있습니다.

* 기타: 탐문 조사 결과, 본건 서측 위 지상에 공주시 소유의 농업용 관정 및 관정보호시설이 소재하나, 이는 토지 평가에 구애받지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘 소재: 연고 미상의 분묘가 소재하며, 이로 인해 토지 이용이 제한될 수 있고 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 최저매각가격 산정에도 반영되었습니다.

* 지적도상 맹지: 지적도상으로는 도로에 접해 있지 않아 맹지에 해당하지만, 인접 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

* 선순위 지상권: 을구 9번 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다. 비록 채권자가 말소 동의서를 제출하였으나, 법원의 최종 결정 및 등기 말소 여부를 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근(우성면 상서리)에 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 없으나, 공주시의 다른 지역(이인면, 탄천면)에 혐오시설 입지에 대한 주민 반발 사례가 있었습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 공주시 우성면 상서리 소재의 농지(전)로서, 별도의 건축물은 없는 나대지 상태입니다.

* 가장 중요한 취득 조건은 농지취득자격증명으로, 이 서류를 준비하지 못하면 낙찰받더라도 보증금을 잃을 수 있습니다.

* 토지 동측 위 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하여 토지 사용에 제약을 받으며, 이로 인해 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 감정가에도 반영된 사항입니다.

* 등기상 인수되는 선순위 지상권이 있으나, 신청 채권자의 말소 동의서 제출은 긍정적인 신호로 볼 수 있으나, 최종적으로는 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 주위 환경은 대체로 조용하고 자연 친화적인 농촌 지역입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지로서의 잠재적 가치: 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 분묘 관련 리스크 해소 시 가치 상승: 분묘 이전 협상 또는 관련 법규 검토를 통해 토지 이용률을 높일 수 있습니다.

* 인근 지역 개발 동향 파악: 해당 지역의 개발 계획이나 농업 관련 지원 정책 등을 확인하면 투자 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 159,432,000원

* 본 물건은 농지취득자격증명 필수, 분묘로 인한 이용 제한, 선순위 지상권(말소 동의서 제출) 등의 복합적인 요소를 가지고 있습니다.

* 입찰 시에는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 상쇄할 수 있는 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다. 특히, 분묘 처리 비용, 지상권 말소 관련 비용, 농지취득자격증명 발급 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* (본건은 인수 보증금 합계 0원이므로 입찰가 산정 시 제외합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.