나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502451 [1] 대전광역시 동구 용전동 117-21 세움빌 1동 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 ""대전복합터미널"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 복합터미널 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제204호로서,

외벽: 치장벽돌마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등.

창호: 새시창호 등임.

이용상태

주거용(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장평 토지로서, 대체로 평탄한 평지임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(용전14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역(대전IC))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사시 본건 건물에 승강기는 소재하나 운행이 중단된 상태로 조사되었으니 승강기 재운행 여부는 경매 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경502451 (1)

소재지: 대전광역시 동구 용전동 117-21 세움빌 1동 2층204호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적

토지면적: 14.67㎡ (약 4.44평)

토지지분: 14.67㎡ (약 4.44평)

건물면적: 21.29㎡ (약 6.44평)

건물지분: 21.29㎡ (약 6.44평)

1.3. 감정가

감정가: 44,300,000원

1.4. 기타

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축연도: 2017년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 동구 용전동에 소재하며, "대전복합터미널" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 복합터미널 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성이 양호하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

본건 토지는 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 7번 주택임차권 등기보다 늦은 갑구 7번 주택도시보증공사 가압류(2024-04-03)가 말소기준권리에 해당합니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 7번 주택임차권(채권자: 김민서, 보증금: 43,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김민서

보증금: 43,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-16

확정일자: 2022-05-31

대항력: 있음 (총 43,000,000원 인수)

3.4. 등기부 요약

갑구 7번 주택도시보증공사 가압류(1,133,892,000원)가 말소기준권리이며, 이에 따라 갑구 8번(김민서 강제경매) 및 갑구 9번(서울특별시 압류) 등은 말소될 예정입니다. 을구 7번 주택임차권(43,000,000원)은 인수됩니다.

3.5. 주요 권리관계 요약

본 물건은 대항력 있는 임차인(김민서)의 보증금 43,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대전복합터미널 인근으로 상업시설 및 유동인구가 풍부합니다. 주변에 다수의 주거 시설이 분포하여 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

복합터미널 내 상업시설 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다. 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 건물 상태 및 설비

본 물건은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층에 위치하며, 급배수, 위생, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

주의사항: 현장 조사 시 건물 내 승강기가 운행 중단 상태였으므로, 경매 참여 시 재운행 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

을구 7번 임차인 김민서 씨의 보증금 43,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다. 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 추가로 부담해야 하므로 신중한 판단이 필요합니다.

6.2. 승강기 운행 중단

건물 내 승강기 운행이 중단된 상태로 조사되었습니다. 수리 비용 발생 가능성 및 재운행 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 공동담보

본 물건은 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 결과나 권리 관계가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

주변 지역 조사 결과, 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전복합터미널 인근에 위치하여 입지적 장점이 있으나, 43,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 존재합니다. 또한, 승강기 운행 중단 등 건물 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전복합터미널 인접으로 인한 풍부한 유동인구 및 상업시설 이용 용이성.

* 2017년 준공된 비교적 신축 도시형생활주택으로 주거 수요 충족 가능성.

* 인수되는 임차인 보증금을 제외한 순수 투자 가치 분석을 통한 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 6월 기준 평당 약 70만원 ~ 113만원 수준에서 거래되었습니다. 본 물건은 2017년 준공된 건물로, 주변 시세 대비 감정가는 44,300,000원(건물 면적 21.29㎡ 기준, 약 2,080,789원/㎡)으로 산정되었습니다. 이는 신축 연도를 고려하면 합리적인 수준으로 보이나, 대항력 있는 임차인 인수 금액 43,000,000원을 고려할 때 총 부담액이 감정가를 초과할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 43,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 감정가 44,300,000원에서 인수 보증금 43,000,000원을 제외한 금액은 1,300,000원입니다. 이는 낙찰자가 추가로 지불해야 할 금액이 매우 적음을 의미하며, 총 부담액이 감정가를 넘지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 예상 입찰가는 1,300,000원에서 5,000,000원 사이로 고려할 수 있으며, 이는 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 하기 위함입니다. 다만, 이는 매우 높은 위험성을 내포하므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.