나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502456 [1] 세종특별자치시 나성동 757 세종마루투주건축물 1동 6층624호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '세종대성고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건물 내 제6층 제624호로서,
외 벽 : 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.
※본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 건축물대장상 건축물현황도면 및 탐문에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 난방설비, 지하주차장 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, '주상용'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 각각 노폭 약 40미터, 15미터의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502456 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 나성동 757 세종마루투 건축물 1동 6층 624호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 145,000,000원

* 토지면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

* 건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 본건은 세종특별자치시 나성동에 위치하며, '세종대성고등학교' 남동측 인근입니다.

* 주위 환경은 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 토지는 인접 토지 대비 등고 평탄한 정방형이며, '주상용' 건부지로 이용 중입니다.

* 서측 및 동측으로 각각 노폭 약 40미터, 15미터의 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 7월 3일 접수된 세종세무서장의 압류 (갑5) 입니다.

* 등기부상 을구 3번 순위의 주택임차권(권리자: 김 , 금액: 130,000,000원, 전입일자: 2022-10-20, 확정일자: 2022-10-04)이 존재합니다.

* 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 즉, 임차인의 보증금 130,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 을구 3번 임차권 등기 외 등기부상 기타 권리(압류, 강제경매 등)는 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

* 주위로 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 소재하여 기본적인 상업 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* '주상용' 건부지로 이용 중이라는 점은 상업 활동 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 9층 건물이며, 본건은 해당 건물의 6층 624호입니다.

* 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 옥내소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 지하 주차장이 구비되어 있어 주차 편의성을 제공합니다.

* 아파트(공동주택)로 분류되어 주거 목적으로 이용 가능합니다.

* 면적: 전용면적 28.13㎡ (약 8.51평)입니다. (분양면적에 대한 정확한 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다.

* 임차인의 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 이는 예상보다 높은 추가 비용 발생 가능성을 의미하며, 낙찰 후 임차인과의 협상 및 잔액 인수 여부에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계가 명확하지 않은 경우(임대미상), 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 중심 상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 자체는 우수하다고 판단됩니다.

* 그러나 130,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 보증금 미회수 시 매수인이 잔액을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 이러한 권리 관계는 낙찰가 산정에 결정적인 영향을 미치며, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 중심 상업지역이라는 뛰어난 입지조건을 갖추고 있습니다.

* 도시형생활주택으로서의 주거 및 상업 이용 가능성이 있습니다.

* (만약 인수 보증금 전액을 배당받지 못해 매수인이 인수하더라도) 매우 낮은 금액으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 건물의 구조 및 설비가 비교적 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 145,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금은 130,000,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하는 규칙에 따라, 예상 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다:

* 산출 방식: 감정가 - 인수 보증금

* 예상 입찰가: 145,000,000원 - 130,000,000원 = 15,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산출된 것이며, 실제 입찰 시에는 물건의 시장가치, 경쟁 입찰 상황, 인수해야 하는 보증금 금액, 추가적인 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 130,000,000원의 보증금 전액이 인수될 경우, 실제 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 될 수 있습니다.

* 주변 시설 조사 결과, 나성동은 중심 상업지역으로 상권이 활성화된 지역이나, 일부 기사에서는 공실률 증가 및 상권 정비에 대한 언급이 있었습니다. 또한, 과거 '저승사자' 조형물과 관련한 민원 등 부정적인 이미지에 대한 언급이 있었으나, 현재 해당 조형물의 위치나 영향력은 파악되지 않았습니다. 직접적인 혐오 시설에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

* 세종마루투 관련 실거래가 정보를 확인한 결과, 유사 면적의 거래 사례를 직접적으로 찾기 어려웠습니다. 다만, 유사한 시기에 건축된 인근 도시형생활주택의 경우 20~30평대 기준으로 1억 초중반의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 이에 감정가 145,000,000원은 시장 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 추정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.