나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5317 [1] 충청북도 단양군 대강면 신구리 62-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5317 [1] 충청북도 단양군 대강면 신구리 62-2 전 경매

• 사건번호: 2025타경5317
• 주소: 충청북도 단양군 대강면 신구리 62-2
• 용도: 전

제천지원 경매1계 2025타경5317 | 소재지: 충청북도 단양군 대강면 신구리 62-2 | 감정가: 300,645,000원 | 최저가: 192,413,000원 | 용도: 전

1. 제천지원 2025타경5317 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제천지원 2025타경5317 (1)

소재지: 충청북도 단양군 대강면 신구리 62-1

용도: 전

감정가: 300,645,000원

토지면적: 7,877.00㎡ (약 2,383.04평)

토지 지분율: 787700 (전체 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 33.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 단OOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항:

1. 일괄매각으로 제시외 건물 및 과수목이 포함됩니다.

2. 목록 1, 2 토지는 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수보증금은 몰수됩니다.

3. 지목은 전이나 현황은 과수원으로 이용 중이며, 감정일 현재 경작하고 있지 않습니다.

4. 목록 1, 2 토지의 북측 일부가 도로로 이용 중입니다.

5. 매각 대상에 포함된 과수원에는 약 15년 수령의 사과나무 약 800주가 식재되어 있으나, 관리 상태가 불량합니다.

6. 목록 2 지상에 매각 대상이 아닌 이동식화장실(약 1㎡)이 소재합니다.

7. 기타 제시외 수목 및 건물에 대한 상세 내용은 감정평가서를 참조하시기 바랍니다.

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 단양군 대강면 신구리 소재 "새두둑마을" 동측 인근에 위치한 토지입니다. 주위는 농경지, 과수원, 농촌주택, 축산농장, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다. 토지는 북측으로 폭 약 3m의 도로와 접하고 있어 소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지방도로가 통과하여 교통 상황은 보통입니다. 토지 형태는 부정형이며, 지목은 전이나 현황은 사과나무가 식재된 과수원으로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(강OO)이며, 채권자는 단OOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 농지취득자격증명 발급 가능 여부입니다. 해당 토지의 취득을 위해서는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 이를 이행하지 못할 경우 매수보증금이 몰수되는 매우 중대한 위험이 있습니다. 그 외 권리 관계는 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리 내역은 등기부등본 및 경매 물건 명세서를 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치한 농지로, 상업적인 상권 분석보다는 농업적 가치와 잠재력을 중심으로 평가해야 합니다. 주변 지역은 농업 및 과수원, 일부 주택 및 축산 농장 등이 분포하고 있어 전형적인 농촌의 모습을 띠고 있습니다. 대강면 지역사회보장협의체 주도로 도자기 체험 사업 등 마을 공동체 활동이 이루어지고 있다는 점은 지역 커뮤니티의 활성화를 보여주나, 직접적인 상업 활동이나 고밀도 상권과는 거리가 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 농업용 토지이므로 직접적인 주거 생활 편의 시설과의 연계성은 낮습니다. 소재지인 신구리는 "새두둑마을" 인근에 위치하며, 대강면 소재지 내에 행정, 금융, 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)이 있을 것으로 추정됩니다. 단양군청 및 단양읍 시내까지의 접근성은 도로 상황 및 거리에 따라 달라지겠으나, 지방도로를 통해 연결될 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 농지취득자격증명 발급 문제입니다. 해당 토지는 지목이 전이고 현황이 과수원으로 이용 중이므로, 농지법에 따른 자격증명이 필수적입니다. 미발급 시 매수보증금 몰수는 물론, 취득 자체가 불가능해집니다. 또한, 현재 약 800주의 사과나무가 식재되어 있으나 수령이 15년으로 노후화되었고 관리 상태가 매우 불량하여 경제적 가치가 현저히 낮으며, 일부는 고사된 상태입니다. 2024년부터 경작 및 관리가 이루어지지 않아 토지의 생산성 회복에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 매각 대상에 포함된 제시외 건물(이동식화장실) 및 수목의 관리 상태 역시 고려해야 할 사항입니다.

주변 시설 검색 결과, 본건의 즉각적인 인접 지역에서 혐오시설(대형 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 확인되지는 않았습니다. 그러나 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 향후 축사 신축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청북도 단양군 대강면 신구리에 위치한 농업용 토지로, 현재는 과수원으로 이용되고 있습니다. 감정가는 3억 원 수준이나, 농지 취득 자격 증명 확보 여부가 절대적인 선결 과제이며, 식재된 사과나무의 노후화 및 관리 부실로 인한 경제적 가치 하락이 명확한 단점입니다. 토지 자체의 지리적 조건이나 개발 가능성은 있으나, 즉각적인 투자 가치 판단 시 이러한 위험 요소를 신중하게 고려해야 합니다. 농업 경영 또는 관련 사업에 대한 전문성과 경험이 풍부한 경우, 농지 취득 요건을 충족한다는 전제 하에 장기적인 관점에서 접근을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농지 취득 자격 요건을 갖춘 경우, 경작 가능한 농지 확보 기회.

2. 감정가 대비 토지의 실질 가치를 고려한 잠재적 매력.

3. 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승 가능성.

4. 아름다운 자연 환경을 갖춘 단양 지역의 지리적 이점.

5. 관리 부실한 과수목을 정비하고 재배 방식을 개선하여 생산성 향상 가능성.

법원 정보

제천지원 경매1계