나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30535 [1] 충청북도 충주시 살미면 세성리 291-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2025.05.29

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 스레트지붕 단층 건으로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 및 판넬 마감 등임.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

1) 본건은 공부상 용도가 ""경로당""이나, 현황 ""주택 등""으로 이용중인바, 경매 진행 및
응찰시 참고하시기 바람.

2) 본건은 공부상 면적과 현황 실측면적이 상이하여, 현황 실측면적을 기준으로 감정평가
하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 건물이 소재하는 토지 지상에는 본건 건물 외에 건축물대장이 존재하는 타인소유의
건물이 소재하는바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 용도가 경로당이나 현황 주택 등으로 이용중임
- 공부상 면적과 현황 실측 면적 상이하여 현황 실측 면적 기준으로 감정평가함
- 본건 건물이 소재하는 토지 지상에는 본건 건물 외에 건축물대장이 존재하는 타인소유의 건물이 소재하는바, 경매 진행 및 응찰시 참고 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30535 (1)

소재지: 충청북도 충주시 살미면 세성리 291-3

용도: 단독주택 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 현황 경로당 또는 주택 등으로 이용 중)

감정가: 38,250,000원

토지면적: 0.00㎡ (건물만 매각 대상)

건물면적: 32.50㎡ (약 9.83평) (현황 실측 면적 기준)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

2. 입지조건

* 교통: 충주시내에서 남동쪽으로 약 12km 떨어진 곳에 위치하며, 3번 국도변에 인접해 있어 접근성이 양호한 편입니다. 대중교통 이용은 제한적일 수 있으며, 인근 대중교통 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 살미면 지역은 충주호와 월악산국립공원 등이 인접해 있어 자연경관이 수려한 지역입니다. 전원적인 분위기를 가지고 있으며, 주변에 관광지로 개발된 지역도 있습니다.

* 편의시설: 면소재지까지는 차량으로 약 5~6분 소요될 것으로 예상되며, 시내 접근성은 보통입니다. 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 읍면 소재지 또는 충주시내로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 충주시 살미면 인근에서 소각장 설치 추진에 대한 주민 반발 사례가 확인되었습니다. 다만, 본건 물건지와의 직접적인 연관성이나 혐오시설의 존재 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 본 경매물건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

* 건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2025년 5월 14일 접수된 임은정 외 1명의 강제경매 (권리금액 12,290,000원)입니다.

* 이하 모든 권리(소유권보존, 소유권이전)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황에 따르면 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되어, 인수되는 임차권은 없습니다.

4. 상권분석

* 소재지가 충주시 외곽의 살미면 지역으로, 농촌 및 전원 지역의 특성을 가지고 있습니다. 따라서 대규모 상업 시설이나 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

* 건축물대장상으로는 '제1종근린생활시설'로 되어 있으나, 현재는 '경로당' 또는 '주택 등'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 해당 건물이 본래의 용도와 다르게 사용되고 있음을 시사합니다.

* 인근 지역의 부동산 매물은 전원주택, 토지 등이 주를 이루고 있으며, 가격대는 면적과 입지에 따라 다양합니다.

5. 생활정보

* 자연환경이 풍부하여 휴양 및 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근에 충주호, 월악산국립공원, 수주팔봉 등 관광 명소가 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

* 생활 편의시설은 차량을 이용해야 접근 가능한 거리에 있을 가능성이 높습니다.

* 건축물대장상 '제1종근린생활시설'이나 현황 '주택 등'으로 이용 중인 점은 추후 용도 변경이나 건축 관련 이슈 발생 가능성을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

* 타인 소유 건물 존재: 본건 건물이 소재하는 토지 지상에 본건 건물 외에 다른 소유자의 건물이 존재합니다. 토지가 매각 대상이 아니므로, 해당 토지의 사용 권한 및 건물 간 경계, 통행로 문제 등 복합적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 이는 낙찰 후 재산권 행사에 중요한 제약이 될 수 있습니다.

* 공부상 면적과 실측 면적 상이: 공부상 면적과 실제 측정 면적이 다르며, 현황 실측 면적 기준으로 감정평가되었습니다. 이는 건물 또는 토지에 대한 정확한 면적 확인 및 관리가 필요함을 의미합니다.

* 용도 불일치: 건축물대장 상의 용도는 '제1종근린생활시설'이나, 현황은 '경로당' 또는 '주택 등'으로 이용 중입니다. 이는 건축법 위반 소지 또는 향후 용도 변경 시 건축 관련 허가 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 토지 미매각: 건물만 매각되므로, 건물을 사용하기 위한 토지 사용 권한(지상권, 임차권 등) 확보 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 외곽의 전원적인 입지에 위치한 단독주택(건물만 매각)입니다. 감정가는 38,250,000원으로 상대적으로 낮은 편이나, 동일 토지 위에 타인 소유 건물이 존재하고 공부상 면적과 현황 면적이 상이하며, 건축물대장상 용도와 현황 용도가 불일치하는 등 여러 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 토지가 매각 대상이 아니라는 점과 타 건물과의 관계는 낙찰 후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 상세한 상황 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가로 인해 소액 투자 또는 실거주 목적(리모델링 및 용도 변경 등 고려 시)으로 접근 가능합니다.

* 충주호, 월악산 등 자연 경관이 풍부한 지역에 위치하여 전원생활이나 주말 주택 용도로 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 주변 시세 및 유사 물건 거래 데이터를 정확히 분석하여 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, '주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보'에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아 구체적인 시세 분석이 불가능합니다.

다만, 제시된 감정가 38,250,000원을 기준으로, 해당 물건의 잠재적 리스크(타인 소유 건물 존재, 용도 불일치, 토지 미매각 등)를 감안할 때, 시세 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건과 같이 여러 특이사항 및 리스크가 존재하는 경우, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 낙찰가율을 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 거래 현황, 해당 지역의 부동산 시장 동향 등을 추가적으로 조사하는 것이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.