나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1029 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1580-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 ""화곡중학교(2027년 3월 개교예정)"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 지구단위계획으로 조성된 단독주택지대로서 주로 주거나지이며 일부 단독주택이 소재하고 인근으로 공동주택 아파트 등이 위치함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 자유롭고 인근에 간선도로가 통과하여 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 부정형의 토지로 도로로 이용중임.
기호(2) : 장방형의 토지로 경비실 부지로 이용중임.
기호(3),(4) : 부정형의 토지로 녹지로 이용중임.
기호(5) : 장방형의 토지로 주거나지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 대상토지가 도로임.
기호(2) : 남측과 동측으로 소로와 접함.
기호(3),(4): 서측으로 소로와 접함.
기호(5) : 동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(2013-01-24), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-주덕5)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)((가칭)화곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-09-20)((가칭)화곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

기호(2) : 도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(2013-01-24) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)((가칭)화곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

기호(3) : 도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(2013-01-24), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-주덕5)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-03-27)(중로2-주덕4)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)((가칭)화곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)((가칭)화곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-09-20)((가칭)화곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

기호(4) : 도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(2013-01-24), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-주덕5)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)((가칭)화곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

기호(5) : 도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(2013-01-24) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)((가칭)화곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

제시목록 외의 물건

기호(2) 토지 지상에 사진용지와 같이 대상토지 포함한 부근의 주택단지 공용 부속시설인 경비실(일반건축물대장상: 철근콘크리트조, 39.68㎡)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각
-목록 1~4 지분매각, 공유자 우선매수권 없음
-목록 2 지상에 대상 토지 포함한 부근의 주택단지 공용 부속시설인 경비실(철근콘크리트조 39.68 ㎡, 감정평가서상 사진용지 제시외 경비실) 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 충주지원 2025타경1029 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO (농협은행 등 금융기관으로 추정됨)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1580-1

* 용도: 대지

* 감정가: 353,995,700 원

* 토지면적: 15,990.80 ㎡ (약 4,837.44 평)

* 토지 지분 면적: 593.31672 ㎡ (약 179.45 평)

* 건물 면적: 0 ㎡ (건물 없음)

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 특이사항: 지분매각, 공동담보, 공유자우선매수신고 (단, 물건명세서상 공유자 우선매수권 없음 명시)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 "화곡중학교(2027년 3월 개교예정)" 남동측 인근에 위치함.

* 지구단위계획으로 조성된 단독주택지대로, 주로 주거나지이며 일부 단독주택 및 인근 공동주택(아파트) 등이 소재함.

* 본 물건이 포함된 지역은 충주지식기반형기업도시 개발 구역에 포함됨.

2.2. 교통 및 접근성

* 제반 차량의 출입이 자유로우며 인근에 간선도로가 통과하여 제반 교통상황은 무난함.

* 토지 이용 현황상 기호(1)은 도로로 이용 중이며, 기호(2),(3),(4),(5) 토지들도 소로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 총 권리금액: 18,126,161,327원 (기록된 총 권리금액 기준) [cite: (정보 제공된 내용)]

* 주요 권리 내역:

* 근저당 (농협은행주식회사): 231,600,000원 (2023.03.31)

* 근저당 (농업협동조합자산관리회사): 252,000,000원 (2023.03.31)

* 가압류 (광주신용보증재단): 85,000,000원 (2025.03.12)

* 가압류 (우리은행): 12,817,327원 (2025.05.01)

* 임의경매개시결정 (농협은행주식회사): 215,361,729원 (2025.05.15)

* 압류 (국민건강보험공단)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (구체적인 내용은 명시되지 않음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없으나, 소유권 변동 및 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 지구단위계획에 따라 조성된 단독주택지대로, 주거 기능이 중심인 지역임.

* 2027년 개교 예정인 화곡중학교 신설과 충주지식기반형기업도시 개발 사업 등으로 인해 향후 지역 가치 상승이 기대됨.

* 지역은 주로 단독주택과 일부 공동주택이 혼재된 주거지역임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건은 단독주택지대에 속해 있으며, 인근 공동주택 단지와 함께 기본적인 주거 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 지역에 혐오시설이나 유해시설에 대한 직접적인 언급은 없으며, 전반적으로 주거 및 개발 지역으로 파악됨. [cite: (Search results analysis)]

* 단독주택단지 공용 부속시설인 경비실이 위치하나, 이는 매각에서 제외됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련

* 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 전체 토지 소유자(공유자)와의 관계 설정 및 토지 이용에 대한 협의가 필수적임.

* '특이사항'에 공유자우선매수신고가 언급되었으나, '물건명세서'에는 '공유자 우선매수권 없음'으로 명시되어 있어, 입찰 전 권리 변동 여부 및 우선매수권 행사 가능성을 최종 확인해야 함.

6.2. 물건 제외사항

* 목록 2 지상에 소재하는 경비실(철근콘크리트조, 39.68㎡)은 매각 대상에서 제외됨. 따라서 경매 취득 후에도 해당 시설의 이용 및 철거 등과 관련하여 법적 문제 발생 가능성을 확인해야 함.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 토지는 도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 가능성이 있으나, 세부적인 건축 및 개발 행위는 관련 법규 준수 필요.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역((가칭)화곡중학교) 등으로 지정되어 있어 행위 제한이 있을 수 있음 [cite: (Provided land use plan details)].

7. 종합 의견

본 물건은 충주 주덕읍 화곡리에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 지구단위계획에 따라 조성된 주거 지역 내에 위치합니다. 2027년 개교 예정인 화곡중학교와 인접하고 있으며, 충주지식기반형기업도시 개발 구역에 포함되어 있어 미래 가치 상승 및 지역 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 토지의 일부 지분만 매각 대상이고, 경비실이 매각에서 제외되는 점, 그리고 공유자 관계 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 미래 가치 상승 기대: 2027년 화곡중학교 개교 예정과 충주지식기반형기업도시 개발 사업 등 지역 개발 호재.

* 계획된 주거지구 내 입지: 지구단위계획에 따른 체계적인 주거 지역에 속해 있음.

* 편리한 교통: 간선도로 인접 및 차량 접근성이 용이함.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 353,995,700원을 기준으로 하되, 현재까지 파악된 인수 보증금은 없으므로, 실제 입찰 시에는 법원 경매 정보, 현장 조사, 주변 시세, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.