나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2333 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 63-3 금의빌라 비동 4층 401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2333 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 63-3 금의빌라 비동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매6계 2025타경2333 | 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 63-3 금의빌라 비동 4층 401호 | 감정가: 120,000,000원 | 최저가: 84,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 청주지방법원 2025타경2333 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 청주지방법원 2025타경2333 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건에 대한 종합적인 분석 결과를 담고 있습니다.

물건의 소재지는 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 63-3, 금의빌라 비동 4층 401호입니다. 용도는 다세대주택이며, 감정평가액은 120,000,000원입니다.

토지 면적은 74.25㎡ (약 22.46평)이며, 건물 면적은 62.03㎡ (약 18.77평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 서OO, 채무자는 한OO, 채권자는 장OO입니다.

1.2. 물건 상세 분석

1.2. 1.입지조건

대상 물건은 충청북도 청주시 강내면 학천리 소재 "학천사거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 농경지, 소규모 공장, 자연림 등이 혼재되어 있어 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 지방도가 지나고 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

다만, 해당 지역은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 비행안전제3구역(전술)으로 인한 행위 제한이 존재합니다. 특히, 가축사육제한구역은 환경오염 및 생활불편 해소를 위해 지정되었으며, 지역 조례에 따라 일정 거리 이내의 가축 사육이 제한됩니다. 또한, 비행안전제3구역으로 지정되어 군사 시설 보호법에 따른 협의가 필요한 사항이 있을 수 있습니다.

1.2. 2.권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 채권자의 신청에 의해 진행됩니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계는 파악되지 않으나, 일반적인 경매 절차를 따릅니다. 소유자와 채무자, 채권자의 정보가 명시되어 있습니다. 경매 진행 시, 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 가능성이 높으나, 정확한 권리관계 확정을 위해서는 등기부등본 등 권리관계 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

1.2. 3.상권분석

물건이 위치한 지역은 주거지(다세대주택)와 함께 농경지, 소규모 공장, 자연림이 혼재된 지역입니다. 이는 전형적인 농촌 지역의 주거지와 일부 공업 지역이 혼합된 형태를 보입니다. 주요 상업 시설이나 편의 시설이 밀집된 지역과는 다소 거리가 있을 것으로 예상되며, 지역 주민의 생활 편의를 위한 기본적인 시설들은 인근에 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

다만, "청주권 광역매립장"이 학천리에 위치하고 있으나, 해당 시설은 사용 종료 후 안정화 작업을 거쳐 공원 등 친환경 시설로 전환될 예정이라는 정보가 있습니다. 이로 인해 과거의 환경적 영향이 점차 개선될 가능성도 있습니다.

1.2. 4.생활정보

본건은 다세대주택으로, 현재 동일한 용도로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방 설비는 갖추어져 있으나, 엘리베이터는 검사 기간 도과로 운행 정지된 상태임을 유의해야 합니다. 이는 입주민의 편의에 영향을 줄 수 있는 사항입니다.

주변 지역은 농경지가 많아 비교적 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 반면, 대규모 편의 시설이나 교육 시설(학교 등)과의 접근성은 도심지에 비해 떨어질 수 있습니다.

1.2. 5.잠재적 리스크

가장 명확한 리스크는 엘리베이터 운행 정지 상태입니다. 수리가 필요하며, 이에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, "임대관계 미상"이라는 점은 현재 거주 중인 세입자의 유무 및 관련 권리관계를 파악해야 함을 의미하며, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 비행안전제3구역 등의 행위 제한은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 부동산 활용에 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

1.2. 6.종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 강내면의 혼재된 환경에 위치한 다세대주택입니다. 감정가 대비 토지 및 건물 면적이 적절하며, 일괄 매각으로 진행됩니다. 주위 환경은 보통 수준이나, 가축사육제한구역 및 비행안전구역 등의 토지 이용 규제가 존재합니다. 엘리베이터 운행 정지, 임대 관계 미상 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

현재 상태와 권리관계, 그리고 해당 지역의 개발 가능성 및 규제 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 실거주 목적이라면 엘리베이터 수리 비용과 명도 관련 사항을 충분히 감안해야 합니다. 투자 목적이라면 해당 지역의 잠재적 가치 상승 요인과 규제 내용을 면밀히 분석해야 할 것입니다.

1.2. 7.투자 포인트

1. 비교적 저렴한 감정가: 1억 2천만원의 감정가는 지역 내에서 진입 가능한 가격대일 수 있습니다.

2. 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

3. 지역 개발 잠재력: 청주시의 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

4. 엘리베이터 수리 및 명도 리스크 관리: 엘리베이터 수리 비용 및 명도 관련 사항을 사전에 충분히 파악하고 예상 비용을 산정한다면, 합리적인 가격으로 취득 후 가치를 높일 수 있습니다.

5. 토지이용계획 확인: 지정된 구역(가축사육제한, 비행안전)의 규제 내용을 정확히 파악하여 향후 활용 방안을 구체화해야 합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매6계