나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2333 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 63-3 금의빌라 비동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 강내면 학천리 소재 ""학천사거리"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 농경지, 소규모공장, 자연림 등이 혼재되는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 시내버스정류장이 소재하는 지방도가 경유 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브지붕) 4층 401호로서
외 벽 : 치장벽돌 및 시멘몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 .
창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 엘리베이터(운행정지된 상태) 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 세로가의 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(원골지구) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법> 지적재조사사업지구(학천지구(흥덕구청 민원지적과 043-201-7142~3,5))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기준시점 현재 대상물건 소재 금의빌라 비동 엘리베이터는 검사기간 도과로 운행정지된 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경2333 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 63-3, 금의빌라 비동 4층 401호

용도: 다세대주택

건물명: 금의빌라 B동

건축년도: 2018년 (사용승인일: 2018.04.25)

1.2. 건물 상세

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브지붕)

내역: 지상 4층 중 4층 (전유부 면적: 62.03㎡, 약 18.77평)

외벽: 치장벽돌 및 시멘몰탈 위 페인팅 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감

창호: 샛시 창호

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 (운행 정지 상태)

엘리베이터 상태: 검사기간 도과로 운행 정지 중

1.3. 토지 상세

면적: 74.25㎡ (약 22.46평) (토지 지분)

형상 및 이용상태: 대체로 부정형 평지로, 다세대주택 건부지로 이용 중

연계 도로: 단지 내 도로를 통해 공도와 연계

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OO (등기부상 권리자: 장병섭)

감정가: 120,000,000원

등기부채권 총액: 150,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 소재 "학천사거리" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 농경지, 소규모 공장, 자연림 등이 혼재되어 있어 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스정류장이 소재하는 지방도가 경유하는 교통 여건을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2024년 10월 24일 접수된 근저당권 (채권자: 장병섭, 채권최고액: 1억 5천만원)

임의경매개시결정: 2025년 5월 14일 접수 (채권자: 장병섭, 청주지방법원 2025타경2333)

소유권 변동: 유재선(2018.11.28), 서은선(2019.05.22, 매매 1억 4,300만원)

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 보증금이 없더라도 실제 점유 관계는 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

최근 2024년 3월~4월 사이 동일 건물(금의빌라 B동, 63-3번지) 내 4층 물건이 9,850만원 및 9,900만원에 거래되었습니다. 2층 물건은 9,000만원에 거래되었습니다.

전용면적 62.03㎡ (약 18.77평) 기준, 최근 4층 거래가로 환산 시 약 158.78만원/㎡ ~ 159.60만원/㎡ 수준입니다.

본건의 감정가는 12,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 21% 높게 책정되어 있습니다.

건물 준공 연도가 2018년으로 비교적 신축이지만, 주변 환경 및 시설 상태를 고려할 때 감정가 대비 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 소규모 상업시설 및 편의점 등이 위치할 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 청주시내 접근 시 더 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등이 위치할 가능성이 있으나, 구체적인 학군 및 통학 거리는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

엘리베이터 운행이 정지된 상태로, 수리 및 유지보수에 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 제한사항

해당 물건지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 및 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있습니다. 또한, 지적재조사사업지구(학천지구)에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

주변 환경이 다세대주택 외 농경지, 소규모 공장, 자연림 등이 혼재되어 있어, 입지적 쾌적성이 다소 떨어질 수 있습니다.

임대관계 미상으로, 명도 진행 시 점유 관계 확인에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축인 다세대주택으로, 일괄 매각 대상이며 권리상 인수할 부담은 없어 보입니다. 다만, 엘리베이터 운행 정지 상태, 주변 환경의 혼재, 엄격한 토지 이용 규제 등은 고려해야 할 요소입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 형성되어 있으므로, 시장 가격과의 괴리율을 면밀히 파악하고 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2018년 준공)

권리상 인수 부담 없음

토지 및 건물 일괄 매각

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가, 물건의 현 상태, 주변 환경 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이로 판단됩니다.

이는 임차인의 보증금 인수 부담이 없음을 전제로 하며, 엘리베이터 수리 비용 및 향후 발생 가능한 명도 비용 등을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.