나이스옥션 법원경매 여주 2025타경550 [1] 경기도 이천시 중리동 468-23 미래캐슬 1동 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 중리동 소재 ""안흥지"" 남측인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제 6층 602호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 인조석 붙임마감
창호 : 샷시창호 등

이용상태

오피스텔로 이용중임(방3, 화장실2, 거실, 주방, 다용도실2 보일러실 등)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 가스시설, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 12~15m 포장도와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 온천원보호지구(이천온천)<온천법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 여주지원 2025타경550 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OO

대상물건: 경기도 이천시 중리동 468-23 미래캐슬 1동 6층602호

1.2. 물건상세

소재지: 경기도 이천시 중리동 468-23 미래캐슬 1동 6층602호

건물명: 미래캐슬

용도: 오피스텔

층수: 6층/10층

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적정보

토지면적: 15.71㎡ (약 4.75평)

토지지분: 15.71㎡ (약 4.75평)

건물면적: 67.55㎡ (약 20.43평)

건물지분: 67.55㎡ (약 20.43평)

전용면적(건축물대장 기준): 67.55㎡ (약 20.43평)

분양면적(추정, 시세자료 기준): 78.11㎡ (약 23.63평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 이천시 중리동 소재 "안흥지" 남측인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됩니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 온천원보호지구(이천온천)<온천법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

본건과 관련하여 등기부등본상 소유권이전, 신탁등기 말소, 전세권 설정, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등의 권리 내역이 확인됩니다. 대부분의 권리는 말소될 예정으로 보이나, 상세한 말소 여부는 법원 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 주식회사신한은행(임차인유 )

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-03-11

확정일자: 2020-02-19

배당신고일자: 2025-07-01

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원

"대항력 있음"으로 기재된 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 점유 중인 상태일 수 있으므로, 명도 관련 제반 사항은 사전에 철저히 확인해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

등기부상 을1 전세권설정 (유지향, 2020-03-26 접수)이 말소기준권리이며, 해당 권리는 말소되는 것으로 기록되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건은 주위로 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업시설 이용이 용이합니다.

4.2. 오피스텔시장동향

2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당합니다. 최근 실거래가 자료에 따르면 본 건물(미래캐슬)의 오피스텔은 78.11㎡ (약 23.63평) 면적 기준으로 2025년 2월 207,900,000원, 2025년 11월 200,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 4월에는 150,000,000원에 거래된 사례도 있으나, 이는 특이 거래일 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건축정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축연도: 2018년

주요용도: 오피스텔 (방3, 화장실2, 거실, 주방, 다용도실2, 보일러실 등)

내외벽: 몰탈위 페인팅마감 및 인조석 붙임마감, 샷시창호 등

설비: 기본적인 위생 및 급배수시설, 가스시설, 승강기 등

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인

인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도에 예상치 못한 시간이나 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 혐오시설여부

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 반드시 주변 환경에 대한 상세한 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 기타권리상특이사항

등기부상 압류, 가압류 등 다수의 권리 설정 기록이 말소된 것으로 나타나, 과거 재무적 어려움이 있었던 것으로 추정됩니다. 낙찰 후에도 예상치 못한 권리 문제 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 이천시 중리동에 위치한 미래캐슬 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 역세권 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 최근 실거래가에서 큰 편차를 보이는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 명도 관련 제반 사항 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 안흥지 인근, 차량 접근성 및 대중교통 양호

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물

* 적정 면적: 오피스텔로서 활용도 높은 전용면적 (67.55㎡)

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없음 (인수 보증금 합계 0원)

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 동일 건물(미래캐슬)의 78.11㎡ 면적 오피스텔은 2025년 2월 207,900,000원, 2025년 11월 200,000,000원에 거래되었습니다. 6층이라는 점을 감안할 때, 이러한 가격대를 기준으로 시세가 형성될 것으로 보입니다. 다만, 2026년 4월 150,000,000원의 거래 사례는 시장 상황 변동 또는 특수 거래일 수 있으므로 주의가 필요합니다.

9.2. 감정가대비분석

감정가는 200,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 중 상위 거래가와 유사한 수준입니다.

9.3. 예상입찰가산정

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며(인수 보증금 0원), 최근 실거래가 중 특이 거래 사례가 있는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서의 적극적인 입찰보다는 다소 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 명도 비용 및 제반 리스크를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.