나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55956 [1] 경기도 오산시 서동 125-8 신동아아파트 203동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 벌읍동 소재 ""초평동 행정복지센터"" 북측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지, 성숙중인 주택지대 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통
사정은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 중 19층 1901호로서,

외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 도시가스설비, 개별
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽으로 중로 및 소로와 접하며, 지상 및 지하주차장을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일련번호 1), 2) 공히

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.
11.19.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55956 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 서동 125-8 신동아아파트 203동 19층1901호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

토지면적: 30.51㎡ (약 9.23평)

건물면적: 84.78㎡ (약 25.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

준공일: 1999년 11월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 오산시 벌읍동에 위치하며, "초평동 행정복지센터" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 성숙 중인 주택지대가 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 외곽으로는 중로 및 소로에 접해 있으며, 지상 및 지하 주차 공간을 확보하고 있습니다.

2.3. 지역 지구 및 개발 제한

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다. 특히, 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건에는 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2012년 10월 15일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리나 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 분석

임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원입니다. 다만, 임대 관계는 현재 미상으로 파악되므로, 현황 조사를 통해 정확한 임대차 관계 및 대항력 유무를 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주거 단지 분석

본건은 신동아2차아파트 단지 내에 위치하며, 총 11개 동, 844세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 완비되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관련

임대 관계가 미상으로 파악되어, 향후 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

5.2. 법규 및 제한 사항

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 관련 규정에 따라 허가 절차를 이행해야 할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 서동에 위치한 신동아2차아파트 19층 물건으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미확인 및 토지거래허가구역 지정 등은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 모든 권리가 말소되는 안전한 물건입니다.

* 19층 로열층에 위치하여 일조 및 조망이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 아파트 단지 내에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

8. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 및 7월 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(전용면적 약 73.44㎡)의 경우 약 2억 1,900만원에서 2억 9,800만원 수준(평당 약 940만원~980만원)으로 거래되었습니다. 본건의 건물면적 84.78㎡(약 25.65평)와 최상층임을 고려할 때, 감정가(2억 500만원) 대비 상승 여력이 있을 것으로 보입니다. 예상 입찰가는 2억 2,000만원에서 2억 4,000만원 사이에서 결정될 것으로 추정되며, 보수적으로 접근 시 2억 2,500만원을 목표가로 고려할 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 답사를 통한 정확한 상태 확인, 주변 시세 변동 추이, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.