나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55958 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 52-1 경지로즈타운 301동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 소재 ""능원초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 5층 502호로서,
외벽 : 드라이비트 및 콘크리트 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역)), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 6. 10.자 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 52-1, 경지로즈타운 301동 5층 502호

1.2. 건물 구조 및 규모

철근콘크리트구조, 5층 건물 중 5층에 위치하며, 총 5층 규모임.

1.3. 면적 (토지/건물)

토지 면적: 43.14㎡ (약 13.05평)

건물 면적: 61.75㎡ (약 18.68평)

1.4. 감정가

191,000,000원

1.5. 경매 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55958 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 소재 "능원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 용이한 편임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 16일자 대전광역시동구 압류(갑5)이며, 본 경매개시결정 등기(갑6)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.2. 선순위 권리 분석

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임. 등기부상 을구에 기재된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸 대상임.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 유

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG)는 본 건의 채권자로서, 임차인 유민지로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서를 제출받았음. 따라서 본 건 매수인은 임차인과 관련된 보증금을 인수하지 않음.

3.4. 특이사항 (HUG 인수조건)

HUG 인수조건 변경에 따라 임차인의 대항력이 포기되었으며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 인수 보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함. 상세한 상권 규모 분석은 제공된 정보 내에서 제한적임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 다세대주택 및 단독주택 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

"능원초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 해당함. 이러한 용도지역 및 제한사항들은 향후 건축 및 개발 행위에 영향을 줄 수 있으며, 환경적 규제가 존재함.

6.2. 기타 리스크

건물 내부 이용상태에 대한 상세 정보는 미상이므로, 내부 확인 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 모현읍에 소재한 다세대주택으로, 능원초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함. 특히, HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인의 보증금 미인수 조건이 확정된 점은 입찰자에게 매우 유리하게 작용할 것으로 보임. 권리관계가 명확하고 인수할 부담이 적다는 장점이 있으나, 토지이용계획상 다양한 환경 규제가 적용되는 점은 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 전액 미인수 (인수 보증금 0원)

* 능원초등학교 인근 위치로 교육 환경 우수

* 비교적 최근 연식 (2013년 사용승인)

* 차량 접근 용이 및 대중교통 이용 편리

9. 예상 입찰가

185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.