나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56028 [1] 경기도 용인시 기흥구 마북동 314-1 가온누리빌리지 비동 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 ""구성초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제7층 제703호로서,
외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역,
비행안전제3구역(전술), 정비예정구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

을구4번 주택임차권자 박진호의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자의 2026.6.15.자 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경56028 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 마북동 314-1, 가온누리빌리지 비동 7층 703호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

3. 면적 정보

토지면적: 33.19㎡ (약 10.04평)

토지지분: 33.19㎡ (약 10.04평)

건물면적: 69.06㎡ (약 20.89평)

건물지분: 69.06㎡ (약 20.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

4. 감정가

감정가: 312,000,000원 (3억 1,200만원)

5. 입지조건

6. 주변 환경

경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "구성초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

7. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

8. 토지 이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m) (국지도로) (접합), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부 포함)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 정비예정구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

9. 권리분석

10. 권리 내역

* 을구 4번: 주택임차권 (박진호) - 보증금 250,000,000원, 전입일자 2021-08-30, 확정일자 2021-07-09, 대항력 있음.

* 을구 3번: 근저당권 (안정일) - 500,000,000원, 말소기준권리.

* 갑 3번: 소유권이전 (신탁등기말소)

* 갑 5번: 압류 (용인시)

* 갑 7번: 압류 (용인세무서장)

* 갑 8번: 압류 (국민건강보험공단)

* 갑 9번: 강제경매 (한국주택금융공사) - 295,480,025원

* 갑 10번: 가압류 (황기호) - 37,185,308원

* 총 등기부채권액: 787,185,308원

11. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (2022-06-10자)

12. 인수되는 권리

을구 4번 주택임차권 (박진호)의 보증금 250,000,000원은 대항력이 있으나, 물건명세서 참고사항 및 주의사항에 따라 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. (아래 임차인 현황 참조)

13. 말소되는 권리

매각으로 인해 을구 3번 근저당권, 갑 3번 소유권이전(신탁등기말소), 갑 5번 압류, 갑 7번 압류, 갑 8번 압류, 갑 9번 강제경매, 갑 10번 가압류 등은 말소될 예정입니다.

14. 임차인 현황

* 임차인: 박진호

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-30

확정일자: 2021-07-09

배당신고일자: 2023-09-06

대항력: 있음

비고: 물건명세서 작성일 2026-03-23 기준, 을구4번 주택임차권자 박진호의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자(한OOOOOOO)가 2026.6.15.자로 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서를 제출하였습니다. 이에 따라 박진호씨의 보증금 250,000,000원은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인: 황기호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-01

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

15. 상권 및 생활정보

16. 상권 분석

본건은 "구성초등학교" 동측 인근에 위치하며, 단독주택, 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 일반적인 상권 수준을 형성하고 있습니다.

17. 생활 편의 시설

* 주변에 구성초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 차량 접근성이 용이합니다.

* 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

18. 잠재적 리스크

19. 법률적 리스크

* 을구 4번 임차인 박진호의 대항력 있는 임차권이 존재하나, 보증금 반환 채권 양수인 측에서 매수인에 대한 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의서를 제출하여 매수인에게 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 최종 말소 확인 및 절차 진행 여부를 경매 진행 상황에서 재확인할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상 다수의 제한사항(가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

20. 물리적 리스크

본건 소재지 주변에서 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 용인시의 전반적인 개발 계획 상 산업단지나 폐기물 처리 시설 관련 논의가 일부 확인되나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

21. 투자 포인트

22. 임대수익 기대: 오피스텔로서 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

23. 입지적 장점: 구성초등학교 인근 및 대중교통 접근성 등 주거 편의성이 양호합니다.

24. 권리관계 명확화: 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

24. 종합 의견

25. 본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동에 위치한 오피스텔로, 교육 및 교통 환경이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 1,200만원이며, 건물 면적은 69.06㎡ (약 20.89평)입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 관련 보증금은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 예상되어 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 최종 말소 여부 확인은 필요합니다. 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하지만, 오피스텔로서의 가치와 투자 잠재력을 고려할 때 관심 대상이 될 수 있습니다.

26. 예상 입찰가 산정

27. 시세 분석

본건 소재지인 경기도 용인시 기흥구 마북동 일대의 가온누리빌리지 오피스텔은 2019년에 준공되었으며, 다양한 면적대의 세대가 분포하고 있습니다. 유사 면적(전용면적 약 69㎡ / 20평대)의 오피스텔 시세는 현재 약 2억 5천만원 ~ 3억원 초반대에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 구체적인 실거래가 정보는 매물별 상태, 층수, 향 등에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 가온누리빌리지 내 다른 매물의 거래 사례도 확인됩니다.

28. 예상 입찰가

감정가는 3억 1,200만원으로 책정되어 있으나, 현재 유사 물건의 시세 범위를 고려할 때, 약 2억 6,000만원 ~ 3억 1,000만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 특히, 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 시세 범위 내에서 적정 가치를 판단하여 입찰하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다. 보증금 인수액이 0원임을 고려하여, 감정가 이하 또는 시세 상단 범위에서 공격적인 입찰도 가능하나, 입찰 시점의 시장 상황과 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.