나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56003 [1] 경기도 용인시 처인구 원삼면 좌항리 23-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 원삼면 좌항리 소재 '좌항초등학교' 북측 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 근린생활시설, 다세대주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1~2) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지대비 평지의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.
기호(2) : 인접지대비 평지의 부정형 토지로서, 현황 도로 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 현황도로(기호1)에 접합니다.
기호(2) : 현황 도로 등으로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~2) : 계획관리지역,자연취락지구,성장관리계획구역(주거형),가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당없습니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 일반목구조 기타지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일 2016.07.18)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비를 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

본건의 부합물로 판단되는 제시외건물(㉠㉡)이 소재(후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""참조)하는 바, 위 제시외건물은 이용상의 효용, 경제적 가치, 감정평가 목적 등을 고려하여 별도로 평가하였습니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록1,4는 주거용 건부지로, 목록2,5는 단독주택으로, 목록3은 현황 도로 등으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56003 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 원삼면 좌항리 23-10

용도: 단독주택

감정가: 466,072,500원

토지면적: 366.00㎡ (약 110.74평)

토지지분: 270.99850000000004㎡ (약 81.97평)

건물면적: 169.50㎡ (약 51.27평)

건물 제시외면적: 12.48㎡ (약 3.77평)

총 건물 연면적: 181.98㎡ (약 55.04평)

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 목록1, 4는 주거용 건부지, 목록2, 5는 단독주택, 목록3은 현황 도로 등으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 원삼면 좌항리 소재 '좌항초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 다세대주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

토지(기호1)는 인접지 대비 평지의 사다리형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

토지(기호2)는 인접지 대비 평지의 부정형으로 현황 도로 등으로 이용 중입니다.

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 현황도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서 1000M)), 비행안전제2구역(지원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 02월 16일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (108,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 나머지 등기부상 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 소유권이전청구권가등기(황연규), 소유권이전청구권가처분(신용보증기금) 등은 접수일자가 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸됩니다.

따라서, 지상권 외에는 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-12

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 인근에 근린생활시설 및 다세대주택이 분포하고 있습니다.

제공된 주변 시세 정보는 '가온빌리지A동'의 다세대 주택 매매 사례로, 전용면적 약 45㎡ 내외의 주택이 2025년 기준 2억원 ~ 2억 1천만원 수준에서 거래된 것으로 나타납니다.

본건은 단독주택으로, 제공된 다세대 주택 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 본건의 감정가(4억 6천 6백만원)는 해당 지역 내 단독주택으로서 토지 규모와 건물 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 좌항초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

단독주택 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

등기부상 권리는 대부분 소멸되므로 법적 리스크는 낮습니다.

주요 리스크는 건물의 노후화 정도, 실제 현황과 공부상 차이, 숨겨진 하자 등 물리적, 현황적 측면에 존재할 수 있습니다.

용도지역상 일부 행위 제한(가축사육, 비행안전, 배출시설 등)이 있을 수 있으므로 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

4미터 내외의 도로 접면은 차량 통행에 다소 불편을 초래할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 원삼면의 단독주택으로, 366㎡의 토지와 181.98㎡의 건축물 연면적을 갖추고 있습니다.

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

주변 환경은 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역이며, 초등학교와 기본적인 생활 편의 시설이 인근에 있습니다.

잠재적 리스크로는 건물의 실제 상태, 법적 제한 사항, 도로 접면 등이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적(366㎡)을 보유한 단독주택으로, 개인 주거용 또는 임대 수익용으로 활용 가능합니다.

대부분의 권리가 소멸되어 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

향후 주변 개발 계획 등을 고려한 장기적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 466,072,500원입니다.

주변 다세대 주택 시세(약 2억~2억 1천만원)는 본건과 직접 비교하기 어렵습니다.

그러나 단독주택으로서의 가치, 토지 면적, 건물 연면적, 그리고 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적다는 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크가 낮고 권리 관계가 명확한 점을 감안하여, 감정가의 85%~90% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

이에 따른 예상 입찰가는 약 396,000,000원 ~ 419,000,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 3억 9천 6백만원에서 4억 2천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.