나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56021 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1330 광교서희스타힐스오피스텔 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 ""연무중학교"" 서측 인근에 위치하는 광교서희스타
힐스오피스텔 5층 505호로서 주위는 오피스텔, 주.상용빌딩, 점포, 음식점 등 각종 상업용빌
딩, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중대중교
통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

(철근)콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 5층 505호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 집합건축물(오피스텔, 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 중로1류, 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(연무중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교
통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2024.02.16일 수원지방법원의 임차권등기명령(2024카임20314)으
로 2024.02.20일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

1. 주택도시보증공사(임차인 전서지) : 경매신청채권자로 임차인 전서지의 임차보증금반환채권 양수인(대항력및우선변제권 승계)이고, 배당요구일자는 경매신청일임
2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 전서지)로부터 2026.05.18.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56021 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1330 광교서희스타힐스오피스텔 5층505호

* 용도: 오피스텔

* 건축년도: 2012년

* 감정가: 162,000,000원

* 토지면적: 6.29㎡ (약 1.90평)

* 건물면적 (전용면적): 28.96㎡ (약 8.76평)

* 건물구조: (철근)콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 5층

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 '연무중학교' 서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 주.상용빌딩, 점포, 음식점, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건은 중로1류, 중로2류와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(연무중학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 주변시설: 연무중학교가 인근에 있으며, 상업시설 및 주거단지가 복합적으로 발달하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 9월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑6) 등기입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'은 기재되어 있으나, 등기부등본상 확인되지 않아 현재로서는 인수되는 권리가 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* * 윤택선 (보증금 5,000,000원, 차임 600,000원): 2025년 1월 14일 전입 및 확정일자. 대항력 없음.

* * 주택도시보증공사 (전서지 임차보증금 양수인, 보증금 170,000,000원): 2022년 2월 9일 전입일자, 2022년 1월 10일 확정일자. 대항력 없음. (주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 협조한다는 확약서를 제출하였습니다.)

* 인수되는 임차보증금: 0원 (권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.)

* 기타 권리관계: 소유권 이전, 신탁등기 말소, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 현재 강제경매로 본 건이 매각 진행 중입니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 오피스텔, 주.상용 빌딩, 점포, 음식점, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 상업 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물 구성: 광교서희스타힐스오피스텔은 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

* 교육: 연무중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 생활 인프라: 다양한 상업 및 주거 시설이 밀집되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 임차인(전서지)의 보증금에 대해 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 협조한다는 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인 관련 리스크를 완화시키는 요인이지만, 확약서의 최종적인 효력 및 이행 여부는 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 선순위 임차권 (주택도시보증공사, 전서지): '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 1억 7,000만원 규모의 채권을 보유하고 있습니다. 그러나 HUG의 확약서 제출로 인해 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 기타 임차인 (윤택선): 보증금 500만원으로 대항력이 없습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

* 미납 관리비: 경매 물건의 특성상, 낙찰 후 미납 관리비 부담이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건 광교서희스타힐스오피스텔은 수원시 영통구 이의동의 중심 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 건물은 2012년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 해당 호실은 전용면적 28.96㎡로 1~2인 가구에 적합한 소형 오피스텔입니다. 권리분석 결과, 임차인의 대항력은 없으며, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차인 관련 잠재적 리스크가 상당 부분 해소된 상태입니다. 감정가는 1억 6,200만원이나, 최근 실거래가는 1억 2,800만원에서 1억 3,500만원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 낙찰 후 임차인 보증금 배당 및 잔여 미납 관리비 부담 가능성은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시 영통구 이의동의 중심지로 교통, 상업, 행정시설 접근성이 뛰어납니다.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG의 확약서 제출로 임차 관련 리스크가 최소화되었습니다.

* 실수요 및 투자 수요: 1~2인 가구의 실수요와 소액 투자 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

* 시세차익 기대: 최근 실거래가와 감정가의 차이를 고려할 때, 시장 가격 회복 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(28.96㎡~29.865㎡) 오피스텔의 실거래가가 1억 2,800만원에서 1억 3,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가는 1억 6,200만원으로 시세보다 높게 책정되었으나, 권리관계가 명확하고 인수 부담이 적다는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 수준을 상회하는 입찰 전략이 유효할 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없고 HUG 관련 리스크가 완화된 점을 고려하여, 최근 실거래가 평균치(약 1억 3,150만원)에 10% 가량의 프리미엄을 적용한 1억 4,500만원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격대는 최근 실거래가와 감정가 사이에서 경쟁력을 갖추고 있으며, 시세 상승 시 추가 수익을 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.