나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1210 [1] 경기도 용인시 처인구 유방동 1007-51 인정프린스아파트 3002동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 유방동 소재 '영동고속도로 용인IC' 동측 인근에 위치하며,
부근은 각 규모의 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는
일반주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 간선도로, 에버라인 경전철역(둔전역)
등이 소재하여 제반 교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브콘크리트지붕 19층 중 3층 306호로서,
(사용승인일자: 1996. 06. 08)
외벽: 몰탈위페인팅 마감,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감,
창호: 알미늄샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 되어있으며, 도시가스설비 및 개별난방보일러설비, 화재경보 및
소화전설비, 승강기설비(12인승,900kg) 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단지의 부정형 토지로서, 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄하며,
현황 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 로폭 약 10미터 내외의 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 성장관리계획구역(복합형)이며,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책
기본법>임.
기호2) 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 성장관리계획구역(복합형)이며,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.
기호3) 도시지역, 제3종일반주거지역이며,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.
기호4) 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 성장관리계획구역(복합형)이며,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책
기본법>임.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지 기호 1~4는 공부상 지목이 잡종지 및 공장용지이나, 현황 일단의
'대'(아파트부지)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1210 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 유방동 1007-51 인정프린스아파트 3002동 3층306호

용도: 아파트

감정가: 202,000,000원

토지 지분 면적: 28.87㎡ (약 8.73평)

건물 전용 면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물 분양 면적: 제공된 정보에 명확하게 기재되어 있지 않습니다.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

사용승인일자: 1996년 06월 08일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 유방동에 소재하며, '영동고속도로 용인IC'에서 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다양한 규모의 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있는 일반 주택지대입니다.

* 교통상황

차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있습니다. 또한, 에버라인 경전철 둔전역이 소재하여 전반적인 교통 환경은 무난한 편입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 4필지가 일단지의 부정형 토지로서, 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄하며 현재 아파트 부지로 이용 중입니다. 단지 서측으로는 폭 약 10미터 내외의 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 성장관리계획구역(복합형)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다. 일부 필지에는 철도보호지구 지정도 되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 08월 30일 접수된 신한은행의 근저당(을9)입니다.

* 후순위 권리 및 말소 여부

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 구체적으로는 엔에이치농협캐피탈주식회사 근저당(을20), 제이비우리캐피탈주식회사 가압류(갑5), 경기신용보증재단 가압류(갑6), 용인시 압류(갑7), 수원지방법원 임의경매개시결정(갑8), 국민건강보험공단 압류(갑9), 용인세무서장 압류(갑10) 등이 모두 말소될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자 및 임차인 현황에 대한 철저한 추가 조사가 반드시 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 해당 부분에 대한 세심한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 공장과 농경지가 함께 분포하고 있어, 복합적인 지역 특성을 보입니다. 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 마감

철근콘크리트벽식구조의 슬래브콘크리트지붕 건물로서, 19층 중 3층 306호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 알미늄 샷시로 되어 있습니다.

* 이용 상태

해당 호실은 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등으로 구성된 아파트입니다.

* 설비 내역

위생설비, 급배수시설, 도시가스설비, 개별난방 보일러설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기(12인승, 900kg) 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보

아파트명은 인정프린스3차로, 총 380세대로 구성되어 있습니다. 최고 19층 규모이며, 총 주차 대수는 171대(실내 자동 43대, 실외 자동 124대)입니다. 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도

1996년에 준공된 건물로, 건축 후 약 30년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한

토지가 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있으며, 특히 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련 불확실성

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자가 대항력 있는 임차인일 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 현장 확인이 필수적입니다.

* 주변 환경

주변에 공장 및 농경지가 혼재하여, 주거 환경의 쾌적성이나 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매로, 경기도 용인시 처인구 유방동에 위치한 인정프린스3차 아파트 3002동 3층 306호입니다. 감정가는 2억 2백만원이며, 전용면적 60.00㎡(약 18.15평)입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 말소될 예정이므로 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 인수 보증금 0원으로 기재되어 있어 실제 점유 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 교통 환경은 양호한 편이나, 건물 노후화 및 토지 이용 제한, 주변 혼재 지역 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 최근 실거래가 대비 저가 낙찰을 통한 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 안정적인 지역 수요: 용인시 처인구 지역의 꾸준한 주거 수요를 기반으로 합니다.

* 편리한 교통망: 에버라인 둔전역 및 주요 간선도로 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 인정프린스3차 아파트 60㎡ 면적은 2026년 6월~7월 기준으로 1억 8,500만원에서 2억 2,000만원 사이에서 거래되었습니다. 평균가는 약 2억 667만원입니다.

본건의 감정가는 2억 2백만원으로, 최근 평균 실거래가와 유사한 수준입니다.

하지만 본건은 3층으로, 최근 거래된 12층, 16층, 13층보다 층수가 낮다는 점을 감안해야 합니다. 일반적인 시세에서는 층수가 낮을수록 가격이 하락하는 경향이 있습니다. 또한, 임대 관계 미상이라는 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 9,500만원 ~ 2억 800만원

상기 예상가는 제시된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 주변 시세 변동 추이, 임차인 현황에 대한 명확한 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.