나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33532 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 219-2 프라우드아파트 6층 603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사본1동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 중 6층 603호로서,
외벽: 치장벽돌 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2021.3.31)

이용상태

본건은 공동주택(아파트) 임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 부천지원 2025타경33532 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 219-2 프라우드아파트 6층 603호 (신주소: 경기도 부천시 소사구 은성로68번길 68)

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 중 6층 603호

* 사용승인일: 2021년 3월 31일

* 감정가: 463,000,000원

* 토지면적: 34.96㎡ (약 10.58평)

* 토지 지분: 34.96㎡ (약 10.58평)

* 건물면적: 65.80㎡ (약 19.90평) - 전용면적

* 건물 지분: 65.8㎡ (약 19.90평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.1. 입지조건

2

* 위치: 본 건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사본1동 행정복지센터' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건은 보통시됩니다.

1.2. 권리분석

2

* 말소기준권리: 인천지방법원 2022카단10845 (현대캐피탈 가압류, 접수일자: 2022-02-28)

* 등기사항 요약:

* 소유권보존 (박병준, 2021-04-09)

* 소유권이전 (조명환, 2022-02-28, 매매)

* 현대캐피탈 가압류 (2022-02-28, 말소기준권리)

* 주택도시보증공사(HUG) 강제경매 (2025-05-19, 채권자 겸 임차인)

* 기타 압류 및 가압류 (부천시, 비엔케이캐피탈 등)는 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 437,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2022-01-14

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 주택임차권(을3)은 말소 처리되었으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리 중 '을구 순위 3번 주택임차권등기'가 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었다는 점을 고려하면 매수인이 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 채권 총액: 541,822,747원

1.3. 상권분석

2

* 주변 시설: 본 건은 '소사본동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 접근성: 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 교육 환경: 소사초등학교, 소새울유치원 등 교육시설과 근접하여 자녀가 있는 가정에 적합합니다. (상대보호구역)

* 상업 및 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

2

* 주거 환경: 비교적 조용하고 주거 밀집 지역에 속해 있으며, 아파트 단지로 형성되어 있습니다.

* 편의 시설: 행정복지센터, 소규모 상가 등을 이용할 수 있으며, 대중교통을 통해 부천시 내 주요 상업지역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육 시설: 소사초등학교, 소새울유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* HUG 인수조건 변경: 채권자이자 임차인으로 등기된 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 관련 특이사항이 있습니다. 이는 HUG의 경매 절차 진행 방식이나 권리 관계에 대한 특별한 조건이 있음을 시사합니다. 다만, 임차인의 대항력이 없고 등기부상 임차권이 말소 예정이므로, 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. HUG는 대위변제 후 채권 회수를 위해 경매를 신청하며, '인수조건변경부' 경매는 매수인이 임차권을 인수하지 않고 경매 절차를 진행할 수 있도록 하는 조건입니다.

* 신축 아파트: 2021년 3월 사용승인된 비교적 신축 아파트이나, 시장 상황 변동에 따른 가치 변화 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2

본 건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 프라우드아파트 603호로, 비교적 신축이며 기본적인 생활 인프라 및 교육 환경이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 강제경매 사건으로 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청하였으며, HUG가 임차인으로도 등기되어 있습니다. 임차인으로서의 대항력은 없는 것으로 파악되며, 등기부상 임차권 또한 말소 예정이므로 매수인이 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG가 보증 사고 주택을 셀프 낙찰하여 공공 전세로 공급하는 '든든전세' 사업 등 채권 회수 및 주거 안정을 위해 진행하는 과정의 일환으로 해석됩니다. 이에 따라 낙찰자가 직접적으로 부담해야 할 추가 비용이나 권리 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 비교적 신축 아파트: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 양호한 입지: 행정복지센터, 학교, 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 확실한 권리관계: 임차인의 대항력이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이어서 권리관계가 비교적 명확합니다.

* HUG 관련 처리: HUG가 채권자이므로, 경매 절차가 비교적 투명하게 진행될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

* 감정가: 463,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 고려사항: 해당 물건은 HUG가 채권자로 참여하며, 임차인의 대항력이 없고 임차권이 말소될 예정이어서 인수 부담이 없습니다. 주변 아파트 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인근 유사 아파트의 실거래가 및 시세를 참고할 때, 감정가의 80%~100% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 일반적입니다. 다만, 이는 시장 상황, 유찰 횟수, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있으므로, 면밀한 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.