나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33507 [1] 경기도 부천시 원미구 소사동 35 경동아트빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 원미구 소사동에 소재하는""소사역""북동측인근의""경동아트빌""5층 502호로서 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지역인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

북측, 서측으로 접한 소로를 통하여 부일로 등에 연계되며 인근에 버스정류장, 소사역이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건내 5층 502호로서
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일 : 2010.06.08.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분도유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경33507 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 원미구 소사동 35번지 경동아트빌 5층 502호이며, 신주소는 경기도 부천시 부일로619번길 24 (소사동)입니다.

본 건은 다세대주택 용도로 이용 중이며, 건물면적은 52.01㎡ (약 15.7평), 토지면적은 28.98㎡ (약 8.8평)입니다.

감정평가액은 205,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

건축물은 2010년 6월 8일 사용승인이 되었으며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부천시 원미구 소사동에 소재하는 "경동아트빌" 5층 502호로서, "소사역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 북측과 서측으로 소로에 접하며, 부일로 등 주요 도로와 연계됩니다. 인근에 버스정류장과 소사역이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(가톨릭대, 분도유치원), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 7월 8일 접수된 한국자산관리공사의 가압류(갑5)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권이전 (갑2, 을9): 이지나, 박창규

- 주택임차권 (을7): 이아람 (보증금 190,000,000원, 전입일자 2021-05-28, 확정일자 2021-05-18).

- 임차인 정보: 이 (보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-28, 확정일자 2021-05-18, 배당신고일자 2023-10-05).

- 대항력: 없음.

- 특이사항: HUG 인수조건 변경으로 인해 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었으며, 이에 따라 본 주택임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

- 기타 권리: 부천시 압류(을8), 국민건강보험공단 압류(을11), 주택도시보증공사 강제경매(을12, 본건 경매 개시), 주식회사인더스코대부 가압류(을14) 등이 존재하였으나, 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 201,863,750원입니다.

권리 분석 결과, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 "경동아트빌"은 2010년에 건축된 다세대주택 건물입니다.

주변 지역은 다세대주택이 밀집해 있는 주거 지역입니다.

소사역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있으나, 상업 시설보다는 주거 기능이 주를 이루는 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 소사역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 인근 편의시설 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. (구체적인 시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

교육시설: 주변에 상대보호구역으로 지정된 가톨릭대학교 및 분도유치원이 있어 교육환경 보호 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG와 관련된 인수 조건 변경 사항은 잔금 납부 및 등기 이전 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

부동산 시장 변동성: 시장 상황에 따른 부동산 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지 이용계획상의 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 일부 법적 제한 사항이 향후 재건축이나 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 소사동에 위치한 다세대주택으로, 소사역 역세권에 자리하고 있습니다. 2010년에 건축되어 비교적 현대적인 건물이며, 감정가는 2억 5백만원입니다.

권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인이 없으며 HUG의 말소동의 확약서 제출로 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, HUG 인수 조건 변경 건에 대한 명확한 절차 확인이 필요합니다.

주변 시세 분석 결과, 건물의 연식, 면적, 층수 등에 따라 다양한 가격대가 형성되어 있으며, 본 건의 감정가는 시장 가치와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

소사역 역세권 입지: 향후 지역 개발 잠재력 및 편리한 교통망 확보.

비교적 신축 건물: 2010년 준공으로 즉시 거주 또는 임대가 용이하며 유지보수 부담이 적음.

권리관계 명확: 인수되는 권리 부담이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 간결할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 205,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

- 다올빌리지7차 (2020년 준공, 59.6㎡): 273,000,000원

- 엘지그린맨션(A,B동) (2002년 준공, 58.94㎡): 190,000,000원

- 보강에버그린빌라105 (2001년 준공, 58.74㎡): 164,000,000원

본 건은 52.01㎡(약 15.7평) 면적에 2010년 건축된 다세대주택입니다.

최신 건물(2020년 준공)의 시세가 높은 편이지만, 본 건은 건축 연식이 10년 이상 차이가 나므로 이를 감안해야 합니다. 반면, 오래된 건물(2001-2002년 준공)보다는 건축 연식이 짧아 더 높은 가격을 형성할 것으로 보입니다.

건축 연식, 면적, 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 감정가인 205,000,000원 내외 또는 그 이상으로 형성될 수 있습니다.

권리상 인수 부담이 없고, HUG 관련 절차만 명확히 처리된다면 감정가 수준 이상으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

현 시세 및 경쟁 강도 등을 고려하여, 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않았습니다.)

주변 시설 중 혐오 시설은 제공된 정보에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.