나이스옥션 법원경매 부천 2025타경1769 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 219 제이앤팰리스 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 ""소사초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 주상용 부동산, 소규모 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등으로
형성된 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층건내 제1층 제105호로서
외벽 : 석재붙임 및 미장스톤 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트 등 마감
창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

근린생활시설(한국사회교육원)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 각각 노폭 약 10미터, 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육
제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육
환경 보호에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

본건과 인접한 103호와 통합하여 사용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경1769 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 219, 제이앤팰리스 1층 105호

* 건물명: 제이앤팰리스 (JN팰리스)

* 용도: 아파트 (건축물대장상), 현황: 근린생활시설(한국사회교육원)

* 감정가: 432,000,000원

* 토지 면적: 31.77㎡ (약 9.61평)

* 건물 면적: 65.61㎡ (약 19.85평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치하며, 소사초등학교 남동측 인근 지역에 소재함.

* 주위 환경: 본건은 주상용 부동산, 소규모 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대에 속함.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 도로: 본건 건물은 서측 및 북측으로 각각 폭 약 10미터 및 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접함. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 4일 접수된 신림신용협동조합의 근저당권(채권액 366,000,000원)임.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전:

* 2018년 1월 31일 이상문 소유권 이전 (갑2)

* 2022년 3월 4일 최세라 소유권 이전 (갑3), 매매가 450,000,000원

* 기타 권리:

* 2022년 10월 21일 남부천세무서장의 압류(갑4)는 말소되었음.

* 2025년 5월 8일 신림신용협동조합의 임의경매 개시 결정(갑7)은 본건 사건과 동일하며 말소 예정임.

* 총 등기부채권액: 366,000,000원

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 상세 임대 내역은 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 건물이 위치한 지역은 주택과 상가가 혼합된 형태의 지역으로, 소규모 근린생활시설이 다수 분포함.

* 이용 현황: 본건 105호는 현재 근린생활시설(한국사회교육원)로 이용 중임. 이는 건축물대장상 용도인 아파트 및 공동주택과 차이가 있을 수 있어 확인이 필요함.

* 업종 분석: 주변에 다양한 소매점, 음식점, 학원 등 근린생활시설이 밀집해 있어 상권의 기본적인 활동성은 갖추고 있는 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 남동측 인근에 소사초등학교가 소재하여 통학 환경이 양호함.

* 편의 시설: 소규모 상가들이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됨. (구체적인 대형마트, 병원 등은 별도 확인 필요)

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 공동주택(아파트)으로 등록되어 있으나, 현재 근린생활시설(한국사회교육원)로 사용 중임. 이는 추후 원상복구 명령이나 용도 변경 관련 문제가 발생할 소지가 있음.

* 인접 호실 통합 사용: 본건 105호가 인접한 103호와 통합하여 사용 중이라는 점은, 매입 후 원상복구 또는 공간 분할에 따른 추가 비용 또는 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

* 임차인 명도: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상세 임대 내역이 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포함. 명도 저항 또는 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 제이앤팰리스 내 1층 상가/아파트 겸용 호실임. 주택 및 상가 혼용지대에 속하며, 소사초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 좋고 교통 접근성도 보통 수준임. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 건축물대장상 용도와 현황 이용 상태(근린생활시설)의 불일치, 인접 호실과의 통합 사용, 상세 임대 내역 미상인 점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 철저한 확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 혼합 용도 가능성: 아파트 및 근린생활시설 겸용이 가능한 건물로, 향후 용도 변경이나 복합적인 활용을 통한 가치 상승 기대.

* 입지: 주택 및 상가 혼용지대로서 기본적인 상업 활동과 주거 기능이 공존하는 지역임.

* 정리된 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 행사 및 명도에 대한 부담이 상대적으로 적음 (단, 임차인 관련 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 432,000,000원임. 인수해야 할 보증금이 없는 상황이므로, 감정가를 기준으로 하되 현장 조사 결과 및 유사 물건 시세, 잠재적 리스크(용도 불일치, 통합 사용, 명도 관련) 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 구체적인 낙찰가 예측은 시세 및 현장 상황 분석에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.