나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33531 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 416-17 벧엘리움 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 소재하는 ""고강초등학교"" 남동측 인근에 위치하
며, 부근일대는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상가와 일부 주상용으로 형성된 주상지대로
제반 주위환경 대체로 보통시됨.

교통상황

대상건물까지 제차량 접근 가능하며, 도보로 약 3분이내에 일부노선만 운행하는 시내버스정
류장이 동측 및 남동측에 소재하고 남서측 원거리의 지하철 서해선 원종역까지 도보로 약
30여분 정도 소요되는 바 제반 교통상황 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 3층 302호 단위세대로
2016년 12월 01일 사용승인 되었으며,

외벽: 외장타일 및 석재판넬붙임 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등
창호: 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임(별지 ""도면"" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비와 개별난방설비 되어 있으며, 공동설비로 승강기설비 및 화재탐지설
비와 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 부근지대와 대체로 등고평탄한 2필일단의 유사세로장방형의 토지로 공동주택(다세
대주택 및 근린생활시설)부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 6미터 내외의 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 기호 1,2토지 공히 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(전부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공
항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이고 기호
1토지는 소로3류(폭 8m 미만)(접합)임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였으나 등기사항전부증명서상 주택임차권등기 되
어있음.

- 현장조사시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인
은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰과 탐문 등에 의한 점 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2025.05.29. 가등기권자 위크레딧대부주식회사로부터 갑구 6번 소유권이전등기청구가등기(2022. 10. 4.등기)는 담보가등기라는 신고서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33531 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 416-17 벧엘리움 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 211,000,000원

* 토지면적: 21.76㎡ (약 6.58평)

* 건물면적: 39.63㎡ (약 12.00평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 2016년 12월 01일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 오정구 고강동에 소재하며, "고강초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 인근은 유사한 공동주택, 근린상가 및 일부 주상용으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 도보 약 3분 이내 거리에 일부 노선만 운행하는 시내버스정류장이 있습니다. 지하철 서해선 원종역까지는 도보로 약 30분 정도 소요됩니다. 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 경매 진행 사항: 본 건은 한국주택금융공사에 의해 신청된 부동산 강제경매 물건입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-26

* 확정일자: 2021-12-27

* 배당신고일자: 2024-02-01

* 대항력: 없음 (등기부등본상 을구 3번 주택임차권으로 등재되어 있으나, 말소 예정임.)

* 참고: 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 판단되며, 보증금 220,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 말소기준권리: 갑구 7번 (2023-01-25) 주식회사케이비국민카드의 가압류 (16,226,046원)

* 선순위 권리: 갑구 6번 (2022-10-04) 위크레딧대부주식회사의 소유권이전청구권가등기. (신고서에 의하면 담보가등기로 추정됨. 말소 기준 권리보다 선순위이므로 인수될 가능성이 있습니다.)

* 본건 경매 개시: 갑구 9번 (2025-05-19) 한국주택금융공사의 강제경매 (249,133,309원)

* 물건명세서 참고사항:

* 갑구 6번 소유권이전청구권가등기는 담보가등기라는 신고서가 제출되었습니다.

* 을구 3번 주택임차권등기는 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역입니다.

* 토지 이용계획상 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: "고강초등학교"가 인근에 위치합니다.

* 교통편의: 도보 3분 이내 버스정류장이 있으나, 대중교통 노선이 제한적입니다. 지하철 이용은 원종역까지 도보 30분이 소요되어 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 담보가등기(추정) 인수 가능성: 갑구 6번 소유권이전청구권가등기가 담보가등기로 신고되었으며, 말소 기준 권리보다 선순위이므로 낙찰 후 인수될 위험이 있습니다.

* '대항력 있는 임차인' 언급과 실제 임차인 현황 간 불일치: 특이사항에 '대항력 있는 임차인'으로 언급되었으나, 임차인 현황 및 등기부상으로는 대항력이 없는 것으로 확인되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 법원 판단에 따라 달라질 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* HF 인수조건 변경: 해당 조건의 구체적인 내용이 명시되지 않아, 계약 조건 변경이 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 현장 내부 확인 불가: 폐문 부재로 인해 내부 구조, 상태, 점유 관계 등을 직접 확인할 수 없어 정확한 물건 가치 판단에 어려움이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 내에서 인근에 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부천지원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 다세대주택입니다.

* 권리 관계상 말소 기준 권리보다 선순위인 담보가등기(추정)가 존재하여 인수 가능성이 있습니다.

* 임차인 관련 정보는 대항력이 없는 것으로 정리되나, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

* 건축물 사용승인일이 2016년으로 비교적 최근이지만, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

* 내부 확인 불가 등 현장 조사 상의 제약으로 인해 꼼꼼한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계를 명확히 정리하고, 선순위 가등기 인수 비용을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 연식이 비교적 신축에 속하므로, 내부 상태만 양호하다면 경쟁력이 있을 수 있습니다.

* 인근 지역의 개발 가능성 및 향후 부동산 시장 동향을 주시할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건은 39.63㎡ (약 12.00평) 면적의 다세대주택입니다.

* 주변 최근 매매 사례 분석 결과, 2019년에 건축된 "행복빌"의 전용면적 57.51㎡(약 17.40평)가 2억 2,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당 약 391만원으로 환산할 수 있습니다.

* 본 건 면적(39.63㎡)에 이 평당가를 적용하면 약 1억 5,500만원 수준의 시세로 추정됩니다.

* 본 건의 감정가 2억 1,100만원은 평당 약 532만원으로, 분석된 시세보다 높게 평가된 것으로 보입니다.

* 권리 분석을 고려한 적정 입찰가:

* 말소 기준 권리보다 선순위인 담보가등기(추정)의 인수 가능성, '대항력 있는 임차인' 관련 불일치, 내부 확인 불가 등의 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가의 70% 수준인 약 1억 4,770만원부터 시작하여, 인수될 수 있는 권리 금액을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 1억 5,000만원에서 1억 7,000만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.