나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33473 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 385-14 제이팰리스 103동 2층 201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33473 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 385-14 제이팰리스 103동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매4계 2025타경33473 | 소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 385-14 제이팰리스 103동 2층 201호 | 감정가: 206,000,000원 | 최저가: 100,940,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부천지원 2025타경33473 (1)이며, 경기도 부천시 오정구 원종동 385-14 제이팰리스 103동 2층 201호에 위치한 다세대주택 물건입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자는 임OO이며 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

본 물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다.

건물 전용면적은 45.51㎡ (약 13.77평)이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

공용면적을 포함한 공급면적은 약 56.89㎡ (약 17.21평)으로 추정되나, 정확한 분양면적은 별도로 확인해야 합니다.

토지면적은 27.03㎡ (약 8.18평)이며, 지분율이 2702.77입니다.

1.3. 감정가 및 예상 최저가

본 물건의 감정가는 206,000,000원으로 평가되었습니다.

감정평가 시점과 현재 시장 상황을 고려하여 입찰 전략을 수립해야 합니다. (최저가는 경매 진행 상황에 따라 변동되므로 별도 확인 필요)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "원종초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주거지로서의 안정적인 입지를 갖추고 있습니다.

북측으로 폭 약 20m의 포장도로(수도로)와 접하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건까지 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 상권 및 주변 환경

주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

대체로 사다리형의 토지 위에 다세대주택 부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 이는 향후 주거지로서의 개발 잠재력도 내포하고 있습니다.

다만, 인근에 부천제일시장이 소재하며, 해당 시장에서 과거 트럭 돌진 사고로 인한 사상자가 발생했던 사례가 검색되었습니다. 이는 특정 시설에 대한 심리적 요인으로 작용할 수 있으나, 본 물건 자체의 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

2.3. 생활정보 및 주변 시설

원종초등학교가 인근에 있어 학군 이용이 편리합니다.

주변에 부천제일시장 등의 상업 시설이 있어 일상적인 장보기가 용이하며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

제이팰리스 거주자 리뷰에서는 교통이 편리하고 건물/단지 평점이 높으나, 주변 환경 평점은 상대적으로 낮은 편이었습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매구분

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 강제경매의 경우 채권자의 강제집행에 의해 개시된 경매입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 관계

가장 중요한 특이사항은 주택 임차권이 등재되어 있다는 점입니다.

임차권자는 '한송이'이며 임차보증금은 187,000,000원입니다.

임차보증금이 감정가(206,000,000원)의 상당 부분을 차지하며, 등기된 임차권일 경우 대항력과 우선변제권 취득 시점을 면밀히 분석해야 합니다. 만약 임차인이 대항력을 갖춘 선순위 임차인이라면, 낙찰자가 임차보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 리스크가 발생합니다.

3.3. 잠재적 리스크

최대 리스크는 상기 임차인의 대항력 유무 및 최우선변제권 확보 여부입니다.

임차보증금 187,000,000원이 말소기준권리보다 앞서는 선순위 임차권이거나, 후순위라도 배당요구를 하지 않았거나 배당받지 못하는 금액이 발생한다면, 낙찰자가 인수할 금액이 생겨 실질적인 투자금이 증가할 수 있습니다. 반드시 말소기준권리를 확인하여 임차인의 권리 순위를 분석해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 원종동의 초등학교 인근 주거 밀집지역에 위치하며, 도로 접근성 및 교통이 양호한 소형 다세대주택입니다.

주거용 부동산으로서의 입지 조건은 우수하지만, 감정가 대비 매우 높은 임차보증금이 특이사항으로 존재합니다. 따라서 본 물건의 투자는 철저한 권리분석 없이는 진행하기 어렵습니다.

4.2. 투자 포인트

(1) 역세권 및 학군: 원종초등학교 인근으로 주거 선호도가 안정적인 지역입니다.

(2) 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요가 꾸준한 면적으로, 임대 목적으로 적합합니다.

(3) 양호한 교통: 폭 20m 도로 인접 및 버스정류장 소재로 교통 편의성이 높습니다.

4.3. 투자 전 체크 사항

가장 최우선적으로 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 말소기준권리 설정일과 임차인의 전입신고일/확정일자를 대조하여 임차인 '한송이'의 권리 관계(대항력 및 우선변제권)를 정확히 확인해야 합니다. 임차보증금 인수 금액 발생 가능성이 높으므로, 예상 인수금을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매4계