나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33448 [1] 경기도 김포시 하성면 석탄리 690-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 석탄리 소재 '석탄리 보건진료소' 남동측 근거리에 위치하며,
주위는 소규모공장, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 배차간격을 고려할 때 대
중교통이용편의도는 불편시됨.

형태 및 이용상태

- 기호 1 : 부정형의 완경사지로서 도로 및 전기타 등으로 이용중임.
- 기호 2 : 사다리형의 평지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호 1 : 남측으로 노폭 약 3-4m 내외의 도로와 접함.
- 기호 2 : 남서측으로 노폭 약 3-4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1
농림지역, 생산관리지역(생산관리지역), 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축
사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설
보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25
km)(위탁지역12m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

- 기호 2
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기
지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구
역(전방지역:25km)(위탁지역12m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 성
장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록1,2 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경33448 (1)

1.2. 소재지

경기도 김포시 하성면 석탄리 690-3

1.3. 토지면적

3550. 00㎡ (약 1074평)

1.4. 용도

답 (농지)

1.5. 감정가

513,288,000원

1.6. 경매구분

부동산임의경매

1.7. 매각대상

토지매각

1.8. 채권자

유 *

1.9. 주요특이사항

농지취득자격증명 필요, 유동화물건

1.10. 주의사항

일괄매각, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가

1.1. 입지조건

1.1. 1.주위환경

본 물건은 경기도 김포시 하성면 석탄리 소재 '석탄리 보건진료소' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공장, 농가 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통상황

차량의 접근은 가능하나, 인근 버스정류장이 있으나 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 불편한 편입니다.

1.1. 3.인접도로상태

기호 1 토지는 남측으로 폭 약 3-4m 내외의 도로와 접해 있으며, 기호 2 토지는 남서측으로 폭 약 3-4m 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.1. 4.토지이용계획및제한상태

해당 토지는 농림지역, 생산관리지역(생산관리지역), 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km), 농업진흥구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 적용됩니다. 특히, 농업진흥구역 및 군사보호구역, 가축사육제한구역 지정으로 인해 토지 이용에 제약이 많습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황

* 소유권: 권이영(1966.03.05), 김영숙(2015.12.03, 매매)

* 근저당권: 중소기업은행 (132,000,000원, 2015.12.03), 중소기업은행 (216,000,000원, 2022.01.12)

* 지상권설정: 중소기업은행 (2022.01.12)

* 압류: 김포세무서장(2022.12.20), 수원세무서장(2023.02.01), 동안양세무서장(2024.12.30)

* 임의경매: 중소기업은행(2025.05.08)

등기부채권 총액: 348,000,000원

모든 기재된 권리(근저당, 지상권, 압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2015년 12월 3일자 중소기업은행 근저당권으로 판단되며, 이보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

1.2. 2.임차인현황

임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

1.2. 3.인수되는권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변상업시설

해당 물건지는 농경지 및 농가 주택, 소규모 공장 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하여, 인근에 상업 시설은 매우 제한적입니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용하여 주변 읍면 소재지로 이동해야 합니다.

1.3. 2.지역특성

본 물건지는 김포시 하성면의 농업 생산 지역에 속해 있습니다. 다양한 토지 이용 규제가 적용되어 개발보다는 농업 활동에 적합한 지역 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

가장 가까운 편의시설로는 '석탄리 보건진료소'가 인근에 위치합니다. 그 외 종합적인 편의시설은 차량 이동이 필요합니다.

1.4. 2.교통편의성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 불편하여 기본적인 생활 및 이동 시 차량 의존도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적리스크

1.5. 1.법적제한

가장 큰 리스크는 토지 이용에 대한 광범위한 법적 제한입니다. 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 군사보호구역, 수도권정비계획법상 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다중 규제로 인해 건축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

1.5. 2.현황이용불일치

기호 1 토지는 지목이 '답'이나 현황 도로 및 기타로 이용 중이며, 기호 2 토지는 '전'으로 이용 중입니다. 지목과 현황이 일부 상이하여 관련 규정 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 3.매수자격제한

목록 1, 2에 해당하는 농지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으며, 계약이 무효 처리될 수 있어 주의가 필요합니다.

1.5. 4.기타리스크

임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 향후 점유 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수는 없으나, 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 김포시 하성면의 농업진흥구역 내 농지로, 여러 법적 규제로 인해 개발에 제약이 많은 물건입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 해당 자격을 갖춘 농업인 또는 관련 법규를 정확히 이해하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 감정가는 5억 1천여만 원 수준이나, 복잡한 규제와 농지 특성상 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자포인트

* 전통적인 농업 생산 활동을 위한 목적의 토지 매입.

* 장기적인 관점에서 수도권 지역 내 농지 가치 상승 잠재력(단, 규제 완화 가능성 및 지역 개발 계획 확인 필수).

* 다양한 규제로 인해 일반적인 개발 목적의 투자는 부적합.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(513,288,000원)를 기준으로 하되, 농지취득자격증명 요건, 복잡한 법적 제한 사항, 지역의 현재 농지 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적인 경매에서는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 진행될 수 있으나, 본 건의 특수성을 감안하여 추가적인 현장 조사와 법률 검토를 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 현재로서는 감정가 수준에서 70%~85% 범위 내에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개별 낙찰자의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.