나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509308 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 190-15 하늘세상 3층 302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""숭의2동행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2012.12.18)
외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재됨. (폐문부재로 내부확인은 못함)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남서측으로 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지분매각임(공유자의 우선매수신고는 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509308 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠메이드대부유한회사 (확인된 정보 기준)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 190-15 하늘세상 3층 302호

건물명: 하늘세상

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물

사용승인일: 2012년 12월 18일

등기상 용도: 제2종근린생활시설 (사무소)

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

토지 지분: 7.9997㎡ (약 2.42평)

건물면적: 59.26㎡ (약 17.93평) - 해당 호실 전유면적

건물 지분: 29.63㎡ (약 8.96평)

1.4. 감정가 및 경매 기본사항

감정가: 44,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의2동행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 인근에는 다수의 시내버스 노선이 운행하는 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 차량으로 주요 간선도로 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구

기타 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 엠메이드대부유한회사 신청 강제경매 (갑6, 2025.05.15 접수, 11,067,758원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 등기부 현황

갑1: 소유권보존 (유태현, 2012-12-20)

갑2: 소유권이전 (송옥연, 2013-12-19, 매매)

갑3: 소유권이전 (김명자, 2024-05-02, 협의분할에 의한 상속)

갑6: 3번김명철지분강제경매 (엠메이드대부유한회사, 11,067,758원, 2025-05-15) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

(주의) 임대관계는 미상이나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 지역 특성

본건 건물은 2012년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 8층 건물이며, 본건 호실은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있습니다.

주위는 주거지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 상권은 보통 수준으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상업 시설 현황

본건 주변으로는 다양한 업종의 근린생활시설 및 소규모 상점들이 분포하고 있으며, 숭의동 지역 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 대규모 주거 단지가 있어 배후 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

반경 1km 이내에 마트, 편의점, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. 상세 편의시설 정보는 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 공공시설

숭의2동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다. 또한, 도보 거리에 공원이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 특수성

본건은 토지 및 건물의 지분만을 매각하는 물건입니다. 이로 인해 건물 전체에 대한 사용, 관리, 처분 시 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 단독으로 자유로운 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

관련 법규에 따라 공유자는 우선매수 신고를 할 수 있습니다. 이는 본건의 낙찰 효력을 무효로 만들 수 있는 중요한 요소입니다. (우선매수신고는 1회에 한정됨)

6.3. 내부 확인 불가

폐문부재로 인해 현장 방문 시 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 상태, 마감재, 설비의 노후화 등은 미확인 상태이므로, 관련 손실 가능성을 감안해야 합니다.

6.4. 주변 환경

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설이나 특이 민원 발생 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 지역 개발 계획이나 환경 변화는 주기적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 근린상가 지분 경매 물건으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 지분매각이라는 특수성과 공유자 우선매수 신고 가능성, 내부 미확인 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 감정가는 44,000,000원으로, 이를 기준으로 시장 가치와 리스크를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 숭의동 소재, 지역 내 근린생활시설 및 주거 밀집 지역으로 잠재적 수요 존재.

* 차량 접근성 및 대중교통 이용 용이한 교통 환경.

* 감정가 대비 시세 비교를 통해 신중한 접근 시 기회 포착 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 44,000,000원을 기준으로 하되, 지분매각으로 인한 불확실성, 공유자 우선매수 가능성, 내부 미확인으로 인한 잠재적 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 임차보증금이 없는 점은 긍정적이나, 상기 리스크 요인을 상쇄할 만한 가격 메리트가 확보될 때 보수적인 접근이 권장됩니다. (구체적인 금액 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 방문 후 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.