나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509265 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-122 동광빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 다세대주택, 업무시설, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천지하철 1호선, 부평
시장역)이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서,
(사용승인일: 1993.10.06)

외벽: 벽돌타일 붙임 마감,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 현황 '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2025-05-02)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509265 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 375-122 동광빌라 4층402호

용도: 다세대주택

건축연도: 1993년 10월 06일

토지면적: 18.17㎡ (약 5.5평)

건물면적: 36.54㎡ (약 11.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 117,000,000원 (1억 1천 7백만원)

1.3. 특이사항

* 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, '부평고등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 업무시설, 근린시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 1호선 부평시장역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로를 이용 중입니다. 토지는 정방형으로, 현황 '다세대주택' 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 을9 근저당권 (채권자: 남승벽, 채권최고액: 40,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 임차인: 신승화 (신 )

* 보증금: 130,000,000원 (1억 3천만원)

* 전입일자: 2022년 03월 10일

* 확정일자: 2022년 02월 12일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 집합건물 등기부 요약 및 감정평가서 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구 4번 임차권등기(임대차보증금 130,000,000원, 전입일자 2022.03.10, 확정일자 2022.02.12)'가 명시되어 있습니다. 따라서, 임차인의 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소 예정 권리

을9 근저당권, 을10 근저당권, 갑6 가압류, 갑7 가압류, 갑8 압류, 갑9 가압류 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 38~39㎡)의 다세대주택 거래가는 2025년 12월 기준으로 105,000,000원(1억 5백만원)에서 110,000,000원(1억 1천만원) 사이입니다.

본건의 감정가는 117,000,000원으로, 유사 면적대의 최근 시세보다 다소 높게 책정되었습니다.

4.2. 주변 상권 특성

물건 소재지는 주거지역으로, 다양한 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에는 다수의 상가와 생활 편의시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 교통

지하철 1호선 부평시장역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 좋습니다.

5.3. 교육 시설

인근에 부평고등학교가 소재하며, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 신승화 씨의 보증금 130,000,000원입니다. 이 금액 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 실질적인 총 매수 비용이 증가합니다. 감정가(117,000,000원)보다 임차인의 보증금(130,000,000원)이 더 높다는 점은 본건의 주요 위험 요소입니다.

6.2. 건물 노후화

건축 연도가 1993년으로 비교적 노후되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 토지 이용 제한이 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하는 조건으로 인해, 실제 매수 시 총 투입 비용이 감정가나 최근 시세보다 훨씬 높아질 수 있는 고위험 물건입니다. 임차인 보증금 인수액이 감정가를 초과하므로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않는다면 매수인은 상당한 금액을 추가로 부담해야 합니다. 따라서 본건 투자는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 부평시장역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 주거 밀집 지역: 안정적인 주거 수요가 기대되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 물건 자체의 시장 가치와 감정가를 고려하여 산정됩니다.

* 최근 유사 면적 매매가: 약 105,000,000원 ~ 110,000,000원

* 감정가: 117,000,000원

상기 정보를 바탕으로, 본건의 입찰가는 110,000,000원 (1억 1천만원)에서 117,000,000원 (1억 1천 7백만원) 사이로 고려해볼 수 있습니다.

그러나, 매수인이 130,000,000원(1억 3천만원)의 임차인 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점을 반드시 명심해야 합니다. 이는 입찰가 외에 추가적으로 부담해야 할 비용이며, 총 매수 금액은 '입찰가' + '인수 보증금(배당받지 못한 잔액)'이 됩니다.

따라서, 설령 입찰가를 110,000,000원에 낙찰받더라도, 임차인이 배당을 전혀 받지 못할 경우 총 매수 비용은 110,000,000원 + 130,000,000원 = 240,000,000원(2억 4천만원)에 달하게 됩니다. 이는 최근 시세(약 1억 5백만원 ~ 1억 1천만원)를 훨씬 상회하는 금액입니다.

본 물건은 실질적인 총 매수 비용과 시세 차익 가능성을 면밀히 검토한 후, 리스크를 충분히 감수한 상태에서 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.