나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1069 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1128-1 아트뷰주상복합 1동 12층1202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동소재 ""예술회관역"" 북동측으로 약100미터 지점에
위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건내의 12층 1202호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약8미터의 보행자전용도로 및 동측으로 약6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 소로2류(폭8m~10m)(접함)
가축사육제한구역(2013-03-08), 상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 1128-1에 소재한 아트뷰주상복합 1동 12층 1202호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경1069 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 75,000,000원입니다.

토지 면적은 3.47㎡ (약 1.05평)이며, 건물 면적은 13.72㎡ (약 4.15평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 곽OO이며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 공동담보, 선순위 임차권 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 예술회관역 북동측 약 100미터 지점에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 유사한 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역(예술회관역)이 소재하여 교통 상황이 매우 양호합니다.

본건은 서측으로 약 8미터, 동측으로 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 소로2류(폭8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 임차인 곽현철 씨가 대항력을 갖춘 상태로 거주 중이며, 주택임차권 등기가 되어 있습니다.

곽현철 임차인의 보증금은 85,000,000원이며, 전입일자 및 확정일자는 2021년 6월 30일입니다.

등기부상 해당 임차권(을구 3번)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

이외 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 존재하나, 채권자 곽현철 씨가 신청한 강제경매(갑구 8번, 2025타경1069)가 말소기준권리보다 후순위에 해당하여, 말소기준권리(포천세무서장 압류, 갑구 5번, 2023-01-27) 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 보증금 85,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 부담해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 예술회관역 인근은 인천 남동구의 주요 상업 및 업무 지구입니다.

다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하여 활발한 유동인구를 형성하고 있습니다.

인근에 예술회관, CGV, 롯데백화점(예정지) 등 문화 및 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 높습니다.

또한, 인천시청이 인접해 있어 공공기관 이용 및 관련 업무 종사자들의 수요도 기대할 수 있습니다.

신규 주상복합 개발 사업 등 지역 개발 계획이 진행되고 있어 향후 상권 가치 상승이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 교통 여건이 매우 우수한 입지입니다. 인천지하철 1호선 예술회관역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 주변 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

주변에 상업시설이 발달해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

인천시청, 남동구청 등 관공서가 인접해 있으며, 예술회관, 인천종합문화예술회관 등이 가까워 문화적 혜택도 누릴 수 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕으로, 13층 건물 중 12층에 위치하고 있으며, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 85,000,000원이 매각으로 인해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가 75,000,000원보다 높은 금액의 보증금을 인수해야 하므로, 실제 인수 시 총 부담액이 커질 수 있습니다.

또한, 본 물건은 공동담보, 선순위 임차권 등 복잡한 권리 관계를 가지고 있어 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

주변 시세 대비 과도한 인수 보증금은 향후 명도 및 자금 계획에 부담으로 작용할 수 있습니다.

건물 자체는 2011년 준공으로 연식이 있는 편입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 예술회관역 역세권에 위치한 주상복합 내 도시형생활주택으로, 훌륭한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 소형 면적으로 1인 가구 및 임대 투자용으로 적합한 조건을 가지고 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원이 감정가 75,000,000원을 초과하여, 경매 진행 결과에 따라 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 상당한 리스크를 안고 있습니다.

이러한 인수 보증금 문제를 면밀히 검토하고, 낙찰 후 명도 가능성 및 예상되는 총 취득 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 예술회관역 도보 이용 가능, 대중교통 편리.

* 풍부한 생활 인프라: 예술회관, 상업시설, 관공서 인접.

* 소형 면적: 1인 가구 수요가 꾸준하여 임대 수익 기대 가능.

* 지역 개발 호재: 예술회관역 인근 복합개발 등 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 아트뷰주상복합 내 전용 13㎡ 면적의 매물이 2026년 4월 67,000,000원에 거래된 기록이 있으며, 2026년 7월 70,000,000원에 거래된 기록도 있습니다. 감정가는 75,000,000원입니다.

현재 물건의 예상 시세는 약 70,000,000원 ~ 75,000,000원으로 판단됩니다.

매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 85,000,000원으로, 이는 예상 시세보다 높은 금액입니다.

본 경매의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하는 점을 감안하면, 물건 자체의 가치에 대한 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준인 75,000,000원으로 제시 합니다.

하지만, 최종적으로 매수인은 낙찰가 외에 85,000,000원 상당의 임차인 보증금을 추가로 부담해야 할 가능성이 높으므로, 총 취득 비용을 면밀히 검토하여 입찰에 참여하시기 바랍니다.

(참고: 인수 보증금 합계 0원이라는 정보는 등기부상 권리 분석과 상반되므로, 85,000,000원 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.