나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71685 [1] 경기도 남양주시 금곡동 628 신성푸른솔아파트 103동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동에 소재한 ‘동곡초등학교’ 남측 인근에 위치한 ‘신성푸른솔아파트’내 단위호로서, 인근은 아파트단지 및 근린상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성, 인근 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 교통상황 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 지상18층/지하1층 건물 내 1층 102호로,
외벽: 페인팅 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 아파트 단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외부의 포장도로를 통하여 단지 내부도로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(금곡택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동곡초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71685 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 금곡동 628 신성푸른솔아파트 103동 1층 102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 114,000,000원

* 토지 면적: 33.54㎡ (약 10.15평) / 토지 지분: 16.77㎡ (약 5.07평)

* 건물 면적: 59.96㎡ (약 18.14평) / 건물 지분: 29.982㎡ (약 9.07평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 최OO

* 특이사항: 중복 사건, 지분 매각

* 주의사항: 지분 매각

* 특수 물건 정보: 중복 사건, 지분 매각

1.2. 아파트 정보

* 아파트명: 신성푸른솔

* 주소: 경기도 남양주시 금곡동 628 (홍유릉로248번길 42)

* 사용승인일: 1997년 05월 30일

* 총 동수: 10동

* 총 세대수: 696세대

* 최고층/최저층: 18층 / 1층

* 본건 전용면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

* 관리사무소 연락처: 031-595-8875

* 주차 대수: 총 424대

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소

* 전기차 충전기: 총 12대 (지상 6대, 지하 6대)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 남양주시 금곡동에 소재한 ‘동곡초등학교’ 남측 인근에 위치한 ‘신성푸른솔아파트’ 단지 내 1층 102호임.

* 주변은 아파트 단지, 근린상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

* 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성이 좋음.

* 인근 버스정류장까지의 거리와 노선 수를 고려할 때 대중교통 이용도 대체로 무난한 편임.

2.3. 인접 도로 상태

* 단지 외부 포장도로를 통해 단지 내부 도로로 진출입이 용이함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 지역 지구: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(금곡택지지구)

* 도로: 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(동곡초등학교), 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 위 제한 사항들은 시설 설치 등에 대한 규제이며, 인근에 혐오 시설이 직접적으로 존재한다는 것을 나타내지는 않음.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

* 본건의 말소기준권리는 2013년 3월 18일 접수된 우리은행 근저당(을7)임.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 등기부 요약

* 총 19건의 등기 내역이 확인되었으며, 대부분의 권리가 말소 처리된 것으로 파악됨.

* 등기부 상 채권 총액은 353,703,447원이지만, 현재 진행 중인 경매와 관련된 권리 외에는 소멸될 것으로 보임.

3.3. 임차인 현황

* 본건은 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

* 다만, ‘기타참고사항(임대관례 및 기타)’에 임대관계 등이 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 확인을 통해 실제 점유 관계를 명확히 파악할 필요가 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 ‘지상권’은 매각으로 소멸되지 않을 수 있다는 개요만 기재되어 있음.

* 해당 지상권이 실제로 존재하는지, 존재한다면 그 내용은 무엇인지 반드시 확인하여 낙찰자가 인수해야 하는 권리인지 여부를 판단해야 함.

4. 상권 분석

* 본 아파트 단지는 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린상가와 학교가 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능함.

* 대중교통 접근성이 양호하여 인근 지역 상권을 이용하는 데 큰 불편은 없을 것으로 보임.

* 단지 자체의 규모나 배후 수요 대비 상업 시설이 아주 풍부하다고 보기는 어려우며, 중심 상업 지구와의 접근성을 고려해야 함.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

* 단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있음.

* 동곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 근린상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교통 및 교육

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 동곡초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 우수함.

5.3. 주거 환경

* 1997년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려할 필요가 있음.

* 총 18층 중 1층으로, 층간 소음 등에서 유리할 수 있으나, 동 간 거리 및 조망은 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각의 위험

* 전체 소유권이 아닌 지분만 매각되므로, 나머지 지분 소유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있음.

* 공동 재산권 행사에 따른 분쟁 가능성 및 향후 매각 시 어려움이 발생할 수 있음.

* 중복 사건

* 중복 경매 사건으로 인해 경매 절차가 복잡해지거나 예기치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 관련 사건 정보를 상세히 파악해야 함.

* 임대 관계 미상

* 임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 거주자가 있을 경우 명도 진행 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 이로 인해 잔금 납부 및 입주 시기가 지연될 위험이 있음.

* 미확인 권리

* 등기부 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않을 수 있다는 언급이 있어, 실제 해당 권리가 존재하고 그 내용이 무엇인지 반드시 확인해야 함.

* 토지 이용 제한

* 토지 이용 계획상 다양한 제한 사항(가축사육제한, 배출시설설치제한, 폐기물매립시설 설치제한 지역 등)이 존재하여 향후 재건축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 금곡동에 위치한 신성푸른솔아파트의 1층 102호 지분 매각 물건입니다. 감정가는 114,000,000원이나, 최근 동일 면적 아파트의 실거래가(2026년 6월 기준)가 23,000만원에서 26,800만원 수준임을 고려할 때, 본건의 지분 가치는 감정가보다 높을 수 있습니다.

그러나 본건은 지분 매각 물건이며, 중복 사건이라는 특수성이 있어 낙찰 후 나머지 지분 소유자와의 관계 설정, 명도 및 재산권 행사 등에 상당한 주의가 요구됩니다. 또한, 임대 관계가 미상이고, 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 지상권의 존재 가능성도 확인이 필요합니다.

따라서 단순 시세 차익만을 기대하기보다는, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 거친 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 실거래가: 최근 거래 사례를 볼 때, 본건 지분에 대한 실질 가치가 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 아파트 단지 내 위치, 초등학교 인접, 교통 편의성 등 주거 환경이 양호합니다.

* 권리 관계 명확화 가능성: 대부분의 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리 관계가 비교적 명확해질 것으로 예상됩니다 (단, 지상권 등 미확인 권리 제외).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 114,000,000원

* 최근 동일 면적 아파트 실거래가 (2026년 6월): 23,000만원 ~ 26,800만원

* 본건은 지분(50%) 매각이며, 지분 매각의 위험성을 고려해야 합니다.

* 최근 거래 사례(23,000만원 ~ 26,800만원)를 기준으로 본건의 지분 가치를 산정하면 약 11,500만원 ~ 13,400만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 11,400만원은 이러한 시장 가치 범위 내에 있으며, 지분 매각의 위험과 추가적인 권리(지상권 등) 인수 가능성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 114,000,000원 ~ 125,000,000원

* 참고: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개별 물건의 특수성 등에 따라 변동될 수 있으므로, 본 정보는 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.