나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63126 [1] 경기도 고양시 OOOO OOO OOOOO OO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.05.23

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 일반철골구조 판넬경사지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 판넬 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

본건 건물 외에 토지상에 이동 및 철거가 용이한 제시외물건 ㉠~㉣(후첨 사진용지 참조)이 소재하는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 ‘일산MBC’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 방송국, 오피스텔, 상업시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 '3호선 정발산역, 마두역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건물 내 제5층 제101-504호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설, 판매시설, 근생시설, 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 3면으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.건물만 매각
2.이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63126 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 589-3 1동

건물구조: 일반철골구조 판넬경사지붕 1층 건물

주요용도: 제2종근린생활시설 (건축물표제부 기준)

* 참고: 사용자 제공 정보상 용도는 오피스텔로 명시되어 있으나, 건축물대장 상 용도는 제2종근린생활시설로 확인됩니다. 이는 향후 이용 및 민원 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

건물면적: 170.00㎡ (약 51.4평)

토지면적: 0.00㎡ (토지 별도 매각 또는 미포함)

토지지분: 0㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

감정가: 112,540,000원

매각대상: 건물만 매각

건축일자: 사용승인 2018년 07월 26일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치하고 있으며, 주변은 주로 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 가좌마을 일대는 약 5,000세대가 밀집한 지역으로, 상가 및 주거 시설이 공존하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 대중교통: 인근에 명보교통 079번 버스 노선이 운행 중이며, 일산역, 일산시장, 탄현역 등 주요 거점으로 연결됩니다. 또한, 057번 마을버스 이용객이 가좌마을에서 가장 많이 하차하는 것으로 나타나, 버스 의존도가 높은 지역임을 알 수 있습니다. 다만, 배차 간격이 길고(30분~1시간) 역까지 이동하는 데 시간이 소요되어 대중교통 접근성은 다소 불편한 편입니다.

* 차량 접근: 차량 접근은 가능하며, 인근 도로망을 통해 이동할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 파주연천축산업협동조합 근저당권 (접수일자 2018-09-06, 채권액 금611,000,000원).

* 등기부채권 총액: 2,630,019,170원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 (물건명세서상 명시).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한은수 (성만 표기: 한 )

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입/사업자등록일: 2024-11-20

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 일산서구 가좌동은 대규모 아파트 단지들이 밀집한 주거 지역으로, 생활 편의시설 및 근린생활시설이 발달해 있습니다. 대규모 아파트 단지(약 5,000세대)를 배후로 하고 있어 상권 형성의 잠재력을 가지고 있으나, 대중교통 소외 지역으로 분류되기도 합니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에 아파트 단지 내 상가 및 상가건물들이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동은 가능합니다. 다만, 고양시 일산서구 가좌동 589-3번지 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

가좌초등학교, 송포초등학교, 가좌중학교, 일산국제컨벤션고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 가좌예담어린이집, 나래빅스맘어린이집, 신나는어린이집 등 보육시설이 위치하고 있으며, 가좌마을 내 편의시설 및 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 의료시설

메디누리병원 등이 인근에 위치하고 있습니다.

5.4. 기타

일산역, 탄현역 등 지하철 이용 및 BRT 노선 이용이 가능하지만, 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물만 매각 (토지 미포함)

본건은 건물만 매각 대상이며, 토지에 대한 소유권이나 사용권이 없어 향후 토지주와의 관계에서 분쟁 발생 또는 토지 사용 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 여부 불분명

물건명세서 및 특이사항에 ‘법정지상권 성립여부 불분명’으로 명시되어 있어, 건물 소유주가 토지를 사용할 권리가 있는지 여부가 불확실합니다. 이는 건물 철거, 증축, 매각 등 재산권 행사에 중대한 제약이 될 수 있는 핵심 리스크 요인입니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부 상 채권 총액이 26억 원 이상으로, 감정가(1.1억 원) 대비 매우 높아 경매 취하나 공매 전환 가능성도 존재합니다.

6.4. 건축물대장상 용도와 제공 용도의 차이

건축물대장 상으로는 '제2종근린생활시설'로 등재되어 있으나, 사용자 제공 정보에서는 '오피스텔'로 기재되어 있어 실제 이용 현황 및 법적 해석에 있어 혼란을 야기할 수 있으며, 관련 민원 발생 소지가 있습니다.

6.5. 제반 사항

건물 외에 토지상에 이동 및 철거가 용이한 제시외물건 ㉠~㉣이 소재하고 있어, 실제 현황 파악 시 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치한 건물로서, 건물 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있는 점은 투자 매력으로 볼 수 있습니다. 그러나 건물만 매각되면서 토지와의 관계 및 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큰 투자 리스크로 작용합니다. 또한, 등기부 채권 총액이 과도하게 높아 경매 진행 과정의 불확실성 또한 존재합니다. 건축물대장상의 용도와 사용자 제공 정보 간의 차이도 명확한 확인이 필요한 부분입니다. 법정지상권 문제를 명확히 해결할 수 있는 방안이 마련되지 않는다면, 투자는 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 건물 면적 (170㎡, 약 51.4평)

* 건축물대장 상 제2종근린생활시설로, 적법한 용도로 활용 시 잠재력 보유

* 배후 주거 단지 (약 5,000세대)를 기반으로 한 상권 잠재력

9. 예상 입찰가

본건은 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 중대한 리스크와 높은 채권 총액으로 인해, 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 감정가는 112,540,000원입니다. 현 시세 분석 결과, 주변 유사 물건의 매매 사례가 많지 않으며, 특히 근린생활시설 용도의 건물만 매각되는 사례는 더욱 드뭅니다. 또한, 토지 관련 리스크를 고려할 때, 법정지상권 문제가 해결되지 않을 경우 건물 가치는 크게 하락할 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금이 없는 점을 감안하더라도, 법정지상권 문제 해결 비용 및 향후 발생할 수 있는 불확실성을 고려하여 감정가 대비 50% ~ 70% 수준 에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

따라서, 56,000,000원 ~ 78,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 법정지상권 관련 조사 결과 및 법률 전문가의 자문을 통해 확정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.