나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72294 [1] 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 116-6 레미안빌 103동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 소재 ""용상골입구사거리"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건 내 2층 202호(1개호)로서,
(사용승인일: 2018.01.11)

외벽: 드라이비트, 인조석 붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등(탐문),
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 자루형 토지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 의정부지방법원 2025타경72294 (1) 사건에 따라 경매 진행 중인 부동산입니다.

* 소재지: 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 116-6 레미안빌 103동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 139,000,000 원

* 토지면적: 63.23㎡ (약 19.13 평)

* 건물면적: 55.55㎡ (약 16.80 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장OO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍 이동교리에 위치하며, "용상골입구사거리" 서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경: 중소규모의 공동주택, 단독주택, 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 본 건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 도로 상태: 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 복잡한 편이므로 면밀한 분석이 필요합니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (채권자: 송기철, 접수일자: 2021-04-28, 채권 최고액: 169,000,000원)으로, 매각으로 인해 소멸 예정입니다.

* 임차인 현황 및 인수 권리:

* 을2 주택임차권 (채권자: 장종섭)이 존재합니다. 보증금은 149,000,000원이며, 전입일자 및 확정일자는 2021년 2월 26일입니다.

* 이 임차권은 대항력이 있으며, 경매 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 기타 권리:

* 갑4 소유권이전(신탁말소) 등기 (2021-03-12)

* 갑5 소유권이전 등기 (2021-03-12)

* 갑6 압류 (은평세무서장, 2022-09-05) - 말소됨

* 갑7 가압류 (주택도시보증공사, 2023-08-04) - 말소됨

* 갑8 강제경매 (채권자: 장종섭, 2025-05-13, 149,000,000원) - 현재 진행 중인 본 경매 사건으로, 매각으로 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액 합계: 1,386,000,000원.

* 주요 특징: 임차인 장종섭이 현재 경매 신청 채권자(강제경매)이기도 하다는 점은 주목할 만합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 포천시 소흘읍 이동교리 지역은 주거 시설과 더불어 중소 규모의 공장, 근린생활시설이 혼재된 복합적인 상권 형태를 띠고 있습니다. "용상골입구사거리" 인근에 위치하여 기본적인 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보: 본 물건은 2018년 1월 11일 사용승인된 레미안빌 103동 2층 202호로, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내에 위치합니다.

* 내부 시설: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 주변에 주택가와 상업 시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 투자는 다음과 같은 잠재적 리스크를 신중하게 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 장종섭 임차인의 보증금 149,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 큰 금액이 투자 비용으로 추가될 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

* 중복 사건 존재: 관련 중복 사건이 있다는 점은 권리 관계의 복잡성을 시사하며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 설정된 물건이 있을 경우, 해당 물건의 처리 결과가 본 건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 1,386,000,000원에 달하는 총 등기부채권액은 채무 규모가 상당했음을 나타내며, 채무 변제 과정의 복잡성을 암시합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년식으로 비교적 신축에 속하는 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 해당 임차인의 보증금 149,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 인수되는 보증금 액수가 감정평가액보다 높다는 점은, 본 건의 실제 총 투자 비용이 감정가 대비 상당히 증가할 수 있음을 의미하므로, 투자 결정에 있어 극도의 신중함이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 연식 (2018년 사용승인)으로 상품성이 양호합니다.

* 소재지 주변의 주거 수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

* 건물 자체의 물리적 상태나 법적 하자보다는, 권리 관계, 특히 임차인 보증금 인수 여부가 투자 가치를 결정하는 핵심 요소입니다.

* 인수되는 보증금을 고려하더라도, 향후 시세 상승 가능성을 통해 이를 상쇄할 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 물건 자체의 시장 가치 및 거래 사례를 기반으로 산정하며, '인수 보증금'은 별도로 고려하여 총 투자 비용을 산출해야 합니다.

* 시세 분석: 제공된 최근 거래 사례들을 살펴보면, 유사한 연식의 70.238㎡ 물건이 113,000,000원에 거래되었고, 본 건과 비슷한 면적의 2014년식 물건은 175,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 139,000,000원으로, 이는 면적과 건축 연식을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 최근 시세 및 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 자체 시장 가치는 약 120,000,000원에서 139,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 따라서, 인수 보증금 149,000,000원을 제외한, 물건 자체의 가치에 대한 예상 입찰가는 125,000,000원에서 135,000,000원 사이를 제안합니다.

* 최종 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 권리 관계에 대한 심층 분석, 동종 물건의 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 매수 시 총 부담액은 입찰가와 인수되는 보증금을 합한 금액이 될 수 있음을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.