나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2404 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1032 한우리타운 103동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ""동문굿모닝힐2차아파트"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사규모의 다세대주택 등이 밀집한 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 내 4층 제401호로서,
- 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 외장석 붙임 마감 등,
- 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전
부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건 대지권은 평가명령서 및 등기사항전부증명서상 ""덕이동 1032, 1032-8"" 로 표기되어 있으나, 토지대장 근거 ""덕이동 1032-8"" 은 2018년 10월 25일 ""덕이동 1032"" 에 합병되어 말소되었는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

평가명령서 및 등기사항전부증명서상 ""덕이동 1032"" 의 지목이 ‘잡종지’ 로 표기되어 있으나, 2018년 10월 25일 ""대"" 로 지목변경 되었는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공부상 “103동 으로 ” 등재되어 있으나, 현장조사
시 “3동 으로 ” 표기되어 있음.
2. 등기사항전부증명서상 대지권 토지는 “덕이동 1032, 1032-8” 로 표기되어 있으나 토지대장상 “덕이동 1032-8” 은 “덕이동 1032” 에 합병되어 말소되었고, 등기사항전부증명서상 “덕이동 1032” 의 지목이 ‘ 잡종지’로 표기되어 있으나, 토지대장상 “대 ”로 지목변경됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경2404 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1032 한우리타운 103동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 213,000,000원

토지면적: 60.12㎡ (약 18.18평)

건물면적: 50.08㎡ (약 15.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 "한우리타운" 내 다세대주택입니다.

주변은 유사 규모의 다세대주택 등이 밀집한 주택지대로, "동문굿모닝힐2차아파트" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 9월 27일 접수된 농협은행의 근저당권 (채권최고액 204,000,000원).

본 경매개시결정(2025타경2404)은 위 근저당권을 기준으로 하며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

현재 등기사항전부증명서상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 임의경매 개시결정 등이 기재되어 있으며, 대부분 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 550,000원, 전입/확정일자 2019-11-14, 배당신고일자 2025-08-06. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 575,000원, 전입/확정일자 2019-11-14. 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 정산될 것으로 보입니다.

등기사항전부증명서상 "덕이동 1032, 1032-8"의 대지권 표기, 지목이 '잡종지'에서 '대'로 변경된 사항 등 공부와의 차이가 있으나, 이는 경매 진행 시 참고사항으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 전형적인 주거지역 내에 위치하여 주변에 유사한 다세대주택 단지들이 밀집해 있습니다.

대규모 아파트 단지(동문굿모닝힐2차아파트)와 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

인근 지역의 시세 분석 결과, 최근 유사 면적의 다세대주택이 1억 1천만원에서 1억 6천 5백만원 선에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가(2억 1천 3백만원) 대비 최근 실거래가는 낮게 형성되어 있어 시세 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 아파트 단지 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

교육: 주변에 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

혐오시설: 본건 소재지 주변으로 인근 지도 및 관련 정보를 종합적으로 검토한 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 번호 표기 오류: 공부상 '103동'이나 현장에서 '3동'으로 표기되어 있어 혼란이 있을 수 있습니다.

토지 공부와의 차이: 등기부상 대지권 토지 번호 및 지목(잡종지→대)에 대한 차이가 존재하나, 이는 합병 및 지목 변경으로 인한 것으로 경매 시 참고사항으로 공지되어 있습니다. 현재 등기부상 지적과 토지대장의 지적 일치 여부 및 대지권 비율에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임대관계 미상: 비록 임차인들이 대항력이 없고 보증금 인수 의무는 없으나, 정확한 점유 관계 및 내부 상태 확인은 필요합니다.

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되어, 유사한 물건의 경매 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 임차인 보증금이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 건물 번호 및 토지 관련 공부와의 차이, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 현장 조사 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 조사 및 현장 확인을 통한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 물건입니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

최근 거래 사례를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 213,000,000원이나, 최근 유사 면적(약 51㎡)의 다세대주택 실거래가는 110,000,000원에서 165,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 특히, 인근 '덕이힐타운103동'의 51.155㎡ 면적 물건이 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물면적 50.08㎡(약 15.15평)와 비교 시, 시장 가격은 감정가보다 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 권리분석상 인수 부담이 없고, 공부상 차이는 경매 진행 시 참고사항으로 명시되어 있으므로, 최근 거래 사례를 고려하여 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 현장 가치, 경쟁 상황, 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.