나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63124 [1] 경기도 고양시 덕양구 성사동 704-5 성사루체하임 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 성사동 소재 '원당역' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 '원당역'이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상15층 아파트 내 8층 801호로서
(사용승인일 : 2018.12.05.)
외벽 : 석재 붙임 및 징크판넬 등 마감.
내벽 : -.
창호 : 샷시 창호.

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 아파트(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 40미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각
접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 성사동 704-5번지에 위치한 성사루체하임 8층 801호 도시형생활주택(아파트)입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경63124(1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

건물의 감정가는 123,000,000원입니다.

토지 면적은 6.22㎡(약 1.88평)이며, 건물 면적은 19.79㎡(약 6.00평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 김OO입니다.

건물 사용 승인일은 2018년 12월 5일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 성사동 소재 지하철 3호선 '원당역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물은 남측으로 노폭 약 40미터, 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 "을4 주택임차권"으로, 권리자 김지수, 권리금액 120,000,000원이며, 본 매각으로 인해 "인수"되는 권리입니다.

따라서 대항력 있는 임차인인 김지수의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 김지수 씨에 대한 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 보증금: 126,000,000원 (확인된 총 보증금액)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 7일

* 확정일자: 2019년 8월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 대상 보증금

등기부상 선순위 권리인 소유권 보존(갑1), 소유권 이전 청구권 가등기(갑2) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

압류(갑8, 국민건강보험공단) 또한 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다.

4. 상권분석

본건은 원당역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 지역 내 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주변에 아파트 단지와 단독주택 등이 혼재하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

상업 시설로는 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5. 생활정보

주변에는 학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

건물 내에는 급배수, 위생, 소화, 난방 설비, 승강기, 지하 주차장 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

교통 측면에서는 지하철 3호선 원당역을 이용할 수 있어 서울 도심 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 126,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

이는 본건 건물의 감정가 123,000,000원보다 높은 금액으로, 보증금 인수만으로도 감정가를 초과하는 총 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서 해당 임차인과의 관계 설정 및 명도 관련 제반 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

주변 지역에서 특별히 문제가 되는 혐오 시설은 현재 검색된 정보 상으로는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

성사루체하임은 비교적 신축(2018년 준공)된 아파트임에도 불구하고, 높은 금액의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 부담이 매우 큰 물건입니다.

감정가보다 높은 보증금 인수액은 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 시세 조사를 통해 총 예상 비용과 향후 시세 변동 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 3호선 원당역 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 2018년 준공된 신축 건물로 관리 상태 및 시설 면에서 양호합니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 123,000,000원입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 126,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 예상 입찰가를 산정할 때는 이 부분을 고려해야 합니다.

일반적인 예상 입찰가 산정 방식에 따라, "예상 입찰가 = (시세 또는 감정가) - (인수 보증금)"으로 계산하면 다음과 같습니다.

123,000,000원 (감정가) - 126,000,000원 (인수 보증금) = -3,000,000원

계산 결과 예상 입찰가가 마이너스로 산출되어, 현재 감정가 수준에서는 보증금 인수액만으로도 총 투자 비용이 감정가를 초과하게 됩니다. 따라서 수익성 확보를 위해서는 입찰가격을 대폭 낮추거나, 해당 물건 투자가 매우 신중하게 고려되어야 함을 시사합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.