나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72325 [1] 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 10층1005호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 <의정부 중앙초등학교>남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활주택 및 단독·다세대주택 등이 소재함.

교통상황

본건은 차량진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 의정부중앙역(경전철)과 남서측 근거리에 의정부역(1호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물내 제10층 제1005호(사용승인일 2022.01.05)
외벽:몰탈위 페인트마감, 석재마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등(탐문조사)
창호:하이섀시 창호 등임,

이용상태

본건은 공동주택(아파트-원룸형주택:도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 승강설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 공동주택(아파트 원룸형주택), 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역암.
기호(2)(3) 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역암.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72325 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 10층1005호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건축물 용도: 공동주택(아파트-원룸형주택), 업무시설(오피스텔)

* 토지 면적: 4.14㎡ (약 1.25평)

* 건물 전용 면적: 21.31㎡ (약 6.45평)

* 감정가: 150,000,000원

* 매각 구분: 토지/건물 일괄 매각, 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 사용승인일: 2022년 01월 05일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 10층 1005호

2. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동 <의정부 중앙초등학교> 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활주택, 단독·다세대주택 등이 혼재된 지역.

* 교통:

* 차량 진출입 용이.

* 인근 버스정류장 위치.

* 의정부중앙역(경전철) 도보 이동 가능 거리.

* 의정부역(1호선)이 남서측 근거리에 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 도로: 남측으로 대로에 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 05월 15일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (갑5).

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을1: 2023년 08월 01일 접수된 주택임차권 (박지혜) - 말소 예정.

* 갑6: 2025년 05월 23일 접수된 국민건강보험공단의 압류 - 말소 예정.

* 기타 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 없음. (단, 물건명세서에 기재된 HUG의 확약으로 임차인 보증금 인수 문제는 해소됨).

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 20일

* 확정일자: 2022년 04월 25일

* 배당신고일자: 2023년 08월 01일

* 대항력: 없음 (권리분석 상 '없음'으로 표기되어 있으며, 등기부 상 주택임차권은 말소됨).

* 비고: 주택도시보증공사가 임차권의 우선변제권을 승계하였으며, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하였음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.

4. 상권분석

* 본건은 의정부시 중심 상업지역 인근에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지.

* 주변에 다수의 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 밀집하여 안정적인 임대수익 창출 가능성이 있음.

* 의정부중앙역(경전철), 의정부역(1호선) 등 역세권 프리미엄을 바탕으로 젊은 직장인 및 학생 등 1~2인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 인근에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 소재하여 생활 편의성이 높음.

* 의정부 중앙초등학교가 인근에 위치.

* 교통:

* 대중교통 이용이 매우 편리하며, 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

6. 잠재적 리스크

* 본 물건은 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 활용될 수 있으며, 동일 건물 내 유사 용도의 오피스텔이나 주택의 공실률, 임대료 변동 추이를 지속적으로 파악해야 함.

* 토지이용계획 상 '철도보호지구', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역', '중점경관관리구역' 등에 해당되어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음. (다만, 본건은 기 준공된 건물임).

7. 종합 의견

* 본건은 의정부시 중심지 인근에 위치하며, 신축(2022년 사용승인)에 준하는 깔끔한 건물 상태와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됨.

* HUG의 명확한 확약으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 문제가 해결되었으며, 이는 낙찰자의 리스크를 크게 줄여주는 요인임.

* 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 활용 가능한 점을 고려할 때, 1~2인 가구의 임대 수요를 충족시키기에 적합함.

* 감정가는 150,000,000원이지만, 시장 상황 및 경쟁 입찰 등을 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 1월 사용승인으로 비교적 최신 건물.

* 역세권 프리미엄: 의정부중앙역(경전철), 의정부역(1호선) 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 안정적인 임대수요: 의정부시 중심 상권 및 주거지역에 위치하여 1~2인 가구 임대 수요 풍부.

* 권리관계 명확: HUG의 확약으로 임차인 보증금 미인수.

9. 예상 입찰가

* 본건은 감정가 150,000,000원으로 책정되었으며, 인수해야 할 보증금이 없는 상황임.

* 최근 매매 사례가 직접적으로 제공되지 않아 정확한 시세 파악에는 한계가 있으나, 제공된 주변 빌라 매매 사례(10,250만원 ~ 11,000만원)는 건물의 연식 및 종류가 상이하여 직접적인 비교는 어려움.

* 본 물건은 도시형생활주택 및 오피스텔로 활용 가능한 점, 2022년 사용승인된 신축급 건물이라는 점, 역세권이라는 점 등을 고려할 때, 감정가 이상 또는 감정가 근접 수준의 입찰도 고려해 볼 수 있음.

* 현재 법원 감정가는 2024년 7월 30일 기준(물건명세서 작성일 2026.07.30, 감정평가서 요약 요항표 작성일 미상이나, 감정가 산정 시점 고려)으로, 실제 시장 시세와 차이가 있을 수 있음.

* 예상 입찰가 산정 시, 다음을 고려해야 함:

* 유사한 도시형생활주택 또는 소형 오피스텔의 최근 실거래가 또는 호가 정보 조사.

* 본 건물 전체의 공실률 및 향후 임대료 추세 분석.

* 경쟁 입찰 현황 파악.

* 보수적인 접근: 감정가 150,000,000원에서 시작하여, 시장 조사 결과에 따라 +10%~20% 범위 내에서 낙찰가를 고려할 수 있음. (165,000,000원 ~ 180,000,000원).

* 적정 입찰가 제안: 보증금 인수 부담이 없고 신축급이라는 점을 감안하여, 165,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장함. (세부적인 시장 조사 결과에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.