나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72296 [1] 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션 615 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재""경기도청 북부청사""북쪽 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 오피스텔, 대형마트, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장 및 의정부경전철 ""경기도청 북부청사역""이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 16층 중 16층 1607호로서
사용승인일:2019.06.03
외벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 화강석 붙임 등
내벽:벽지도배, 타일마감 등
창호:프라스틱 샤시창호임.

이용상태

오피스텔(상세는 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재경보기, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서쪽 및 북동쪽으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(2013-06-28), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건폐율:70%이하,용적률:800%이하,층수: 3층이상,건축물용도:상업용지(자세한사항은 주택과에서 확인)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72296 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션 615

용도: 오피스텔

감정가: 135,000,000원

토지 면적: 4.64㎡ (약 1.40평)

건물 면적: 23.91㎡ (약 7.23평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리 관계 요약

등기부상 말소 기준 권리: 2024년 4월 23일자 경기주택도시공사 가압류 (의정부지방법원 2024카단201492, 금액 764,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "경기도청 북부청사" 북쪽 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔, 대형마트, 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통망

제반 차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장 및 의정부경전철 "경기도청 북부청사역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 지역 지구 및 토지 이용계획

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로3류, 과밀억제권역에 해당합니다.

건폐율 70% 이하, 용적률 800% 이하, 층수 3층 이상, 건축물 용도는 상업용지입니다. (상세 사항은 주택과 확인 필요)

토지 인접 도로: 북서쪽 및 북동쪽으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 박다희: 보증금 132,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2022-09-19, 확정일자 2022-08-22, 배당신고일자 2024-09-27. 대항력 있음.

물건명세서상 해당 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

임차인 오승만: 보증금 132,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2021-10-17. 대항력 있음.

확정일자 및 배당신고일자가 미기재되어 배당 가능성이 불투명하며, 보증금 전액 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

말소기준권리: 2024년 4월 23일자 경기주택도시공사 가압류 (의정부지방법원 2024카단201492, 금액 764,000,000원)

등기부상 채권 총액: 896,000,000원

기타 권리: 소유권 이전 등기, 신탁 등기 말소, 주택임차권 (박다희, 132,000,000원, 인수), 강제경매 (박다희, 말소) 등이 등기되어 있습니다.

3.3. 특이사항 및 위반건축물

주요 특이사항으로 "대항력있는 임차인"이 있습니다.

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며 (무단증축, 지상 1층, 업무시설(오피스텔), 조립식패널조, 4.5㎡), 현재 미시정 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 근린생활시설, 오피스텔, 대형마트, 아파트 단지 등 생활 편의시설이 밀집한 지역에 위치합니다.

4.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. (상세 현장 확인 요망)

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 총 16층 중 16층 1607호

사용승인일: 2019년 6월 3일

외벽: 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 화강석 붙임 등

내벽: 벽지도배, 타일 마감 등

창호: 플라스틱 샤시 창호

5.2. 내부 설비

위생 설비, 승강기 설비, 화재 경보기, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 관련 리스크

대항력 있는 임차인 박다희의 보증금 132,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다.

임차인 오승만의 보증금 132,000,000원 또한 대항력 요건을 갖추고 있어, 배당되지 않을 경우 인수될 가능성이 높습니다.

6.2. 위반건축물 관련 리스크

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며 미시정 상태이므로, 이행강제금 부과, 시정명령 등 행정적 제재 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건물 연식(2019년 사용승인) 대비 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 강점

"경기도청 북부청사" 인근의 우수한 행정 및 업무지구 접근성.

의정부경전철 북부청사역을 이용한 편리한 대중교통 환경.

주변 편의시설 밀집으로 인한 생활 편의성.

7.2. 건물 가치

2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

전용면적 23.91㎡(약 7.23평)의 소형 오피스텔로 투자 및 실거주 수요가 꾸준할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 중심업무지구 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크와 위반건축물 등재 사실은 투자의 주요 고려 사항입니다. 특히 박다희 임차인의 보증금 132,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 오승만 임차인 또한 인수 가능성을 배제할 수 없어 추가적인 리스크가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(23.907㎡)의 오피스텔이 2024년 1월 120,000,000원, 2024년 5월 132,000,000원, 2025년 9월 115,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 135,000,000원입니다.

본 물건의 주요 리스크인 대항력 있는 임차인 박다희의 보증금 132,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 최근 시세(약 115,000,000원 ~ 132,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(132,000,000원)을 제외하면, 합리적인 입찰가는 0원으로 산정됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 0원이며, 낙찰 시 총 매입 비용은 입찰가(0원) + 인수 보증금(132,000,000원) = 132,000,000원이 될 것으로 예상됩니다. (오승만 임차인의 보증금 132,000,000원 또한 배당되지 않을 경우 인수될 수 있는 점을 감안할 때, 총 매입 비용은 더욱 증가할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.