나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72326 [1] 경기도 의정부시 금오동 265-78 힐링타운 102동 1층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 '금오초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철근콘크리트 스라브지붕 지상 4층건내 제1층 제201호로서
(사용승인일 : 2013.12.26)

외벽 : 치장 벽돌 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 세부 이용내역은 별지 내부구조도 참조 바람.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 3필지 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 동측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-01) (접합) 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호 2, 3) 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합) 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 거주인 부재로 임대내역 미상임.

2) 본 건의 공부상 층수는 1층이나, 에레베이터상의 층표시는 2층으로 표기되어 있음

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

2물건 기본정보

1.1. 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72326 (1)

1.2. 소재지: 경기도 의정부시 금오동 265-78 힐링타운 102동 1층 201호

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 감정가: 220,000,000원

1.5. 토지면적: 39.13㎡ (약 11.84평)

1.6. 건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

1.7. 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산강제경매

1.9. 채권자: 주OOOOOOO

1.10. 사용승인일: 2013년 12월 26일

1.1. 입지조건

2입지조건

2입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 의정부시 금오동 소재 '금오초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 주변 시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 도시 인프라: 의정부시 차원에서 자원회수시설(쓰레기 소각장)의 자일동 이전을 추진 중인 것으로 파악되나, 본 건의 직접적인 주변 영향은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

2권리분석

2권리분석

* 말소기준권리: 을9 근저당 (주명이, 2022.03.04.)

* 소유권: 최창길 외 1명, 최춘임, 윤성심 순으로 소유권 변동이 있었음.

* 임차인 현황:

* 박진규 (주택도시보증공사)

* 보증금: 171,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 06일

* 확정일자: 2021년 11월 16일

* 배당신고일자: 2023년 11월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차인의 보증금반환채권을 양수하였으며, 대항력 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하였음. 따라서 본 건 낙찰로 인해 임차인의 보증금이 인수되지 않을 것으로 판단됨.

* 채권 현황:

* 근저당: 을9(주명이), 을10(주명이)

* 주택임차권: 을11(박진규) - 말소 예정

* 압류: 갑4(서부산세무서장), 갑5(양산세무서장), 갑7(사하구) - 모두 말소 예정

* 강제경매: 갑6(주택도시보증공사) - 신청채권자, 말소 예정

* 등기부채권 총액: 211,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (지상권 등 명시적인 내용은 없음)

1.3. 상권분석

2상권분석

2상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 금오동은 주거 지역 내에 근린생활시설이 함께 발달한 형태를 보이며, 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있음.

* 매물 특성: 다세대주택으로, 주거 목적의 이용에 적합한 환경임.

1.4. 생활정보

2생활정보

2생활정보

* 교육: 인근에 금오초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성을 제공함.

* 교통: 노선 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

2잠재적 리스크

2잠재적 리스크

* 층수 표기 상이: 공부상 1층으로 등재되어 있으나, 엘리베이터에는 2층으로 표기되어 있어 실제 이용 및 공부와의 차이로 인한 혼선이 발생할 수 있음.

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 부동산이 공동 담보로 묶여 있을 가능성이 있으며, 이는 경매 진행 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없으나, 관련 행정 절차상의 미비점이 발생할 가능성에 대한 주의가 필요함.

1.6. 종합 의견

2종합 의견

2종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 금오동에 위치한 다세대주택으로, 금오초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 주거 환경이 비교적 양호합니다. 2013년 사용승인된 건물로 준신축에 해당하며, 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하고 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 협조로 인해 임차보증금 171,000,000원을 낙찰자가 인수할 필요가 없어 권리 관계가 명확한 편입니다. 다만, 공부상 층수와 엘리베이터 층수 표기가 다른 점, 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2투자 포인트

2투자 포인트

* 명확한 권리관계: 주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 양호한 입지 조건: 초등학교 인근에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공하며, 근린생활시설 및 대중교통 접근성도 좋습니다.

* 준신축 건물: 2013년 준공된 건물로, 비교적 최근에 건축되어 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

2예상 입찰가

2예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 천수이너스빌(2019년식, 16.3평)은 1.2억 원(평당 약 736만원), 진주빌라(1990년식, 18.0평)는 0.8억 원(평당 약 444만원)에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 건(2013년식, 18.14평)은 건축 연도와 면적을 고려할 때, 평당 750만원 ~ 850만원 수준으로 추정됩니다.

* 이에 따른 적정 시세는 약 1억 3천 7백만 원 ~ 1억 5천 4백만 원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 분석: 감정가 2억 2천만원 대비 시세가 낮아, 1차 경매(최저가 1억 5천 4백만원)에서는 유찰 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가: 2차 경매 이후 시세 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있으며, 합리적인 투자 가치를 고려하여 145,000,000원 을 제시합니다. (이는 2차 또는 3차 경매 시 적용 가능한 입찰가이며, 실제 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

* 인수 보증금: 0원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.