나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72327 [1] 경기도 의정부시 호원동 357-5 에비뉴빌 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 ""호동초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 대체로 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일자: 2016.08.29),
외 벽: 치장벽돌 마감, 인조 대리석 마감 등
내 벽: 내부인테리어 마감, 벽지도배 마감 등
바 닥: 타일붙임 마감 등
창 호: 페어글라스창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(집합건축물 대장상 등록된 건축물현황도 상 방3, 주방, 거실, 화장실2, 발코니, 현관 구조)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 화재탐지 및 경보기설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인전필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 11 ~ 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
상대보호구역(상우고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부호동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 부득이 조사치 못하였으니, 경매진행시
참고 바랍니다.


2) 기타
본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조 및 위치확인은 집합건
축물대장상 등록된 건축물현황도면, 호별표시, 외부관찰, 탐문조사 등에 의거 확인하
였으니 경매 진행시 필히 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72327 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 357-5 에비뉴빌 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 187,000,000원

건물 면적: 57.47㎡ (약 17.38평)

토지 면적: 40.39㎡ (약 12.22평)

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일자: 2016년 8월 29일

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 호원동 소재 "호동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역에 위치하며, 제반 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 남측으로 노폭 약 11~12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한, 상대보호구역(상우고, 의정부호동초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경72327)으로, 접수일자는 2025년 5월 19일입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권보존 (2016.09.23, 김희연)

* 소유권이전 (2018.04.09, 이순기)

* 주택임차권 (2023.10.25 접수, 정윤숙, 199,000,000원) - 본 건 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 강제경매 (2025.05.19 접수, 주택도시보증공사, 199,000,000원) - 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정윤숙

* 보증금: 199,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 19일

* 확정일자: 2020년 9월 7일

* 배당신고일자: 2023년 10월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 현장 조사 및 등기부상 내용 확인 결과, 임차인 정윤숙은 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 주택도시보증공사에서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출된 점으로 미루어 볼 때, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 개요만 언급되어 있으며, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 다세대주택 및 연립주택이 밀집한 주거 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 배후수요: 주로 지역 거주민 및 인근 교육 시설(호동초등학교 등) 종사자를 배후 수요로 예상할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 본건 북서측 인근에 호동초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 자가용 이용 시에도 도로망이 비교적 잘 갖추어져 있어 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련 분쟁 가능성: 임차인 정윤숙은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 건물의 내부 구조 및 실제 상태를 정확히 파악하기 어려웠습니다. 집합건축물대장상 현황도 및 외부 관찰, 탐문 조사에 의거하여 확인하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있음에 유의해야 합니다.

* 시세 대비 감정가: 본건의 감정가는 187,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과 유사 조건의 물건들이 153,000,000원에서 160,000,000원 수준으로 거래되었습니다. 이러한 점을 고려할 때, 낙찰가율에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. (단, 본건의 준공 연도가 2016년으로 비교적 신축임을 감안해야 합니다.)

* 혐오시설 유무: 경기도 의정부시 호원동 357-5 일대를 지도 서비스로 검색한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설(폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 주거 지역과 근린생활시설 위주로 구성되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 2016년 준공된 다세대주택입니다. 감정가는 1억 8천 7백만 원이며, 임차인 정윤숙 씨의 보증금 1억 9천 9백만 원이 존재하나, 권리분석 결과 대항력이 없는 것으로 파악되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 이는 본건의 주요 장점으로 작용할 것입니다. HUG 관련 특이사항은 확약서 제출로 인해 해결된 것으로 보입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 감정가 대비 주변 시세에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 보증금 미인수 예상: 대항력 없는 임차인으로 인해 별도의 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높아 명도 후 순수 부동산 가치만으로 투자 수익 확보가 유리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 연식이 짧아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 초등학교 인접: 호동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 중시하는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

* 적정 입찰가 산정 시 수익성 확보: 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려한 전략적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 187,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 물건들이 153,000,000원에서 160,000,000원 수준으로 거래되었습니다.

본건은 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하지만, 감정가가 최근 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

임차인의 보증금 199,000,000원은 대항력이 없어 인수되지 않는 것으로 예상되므로, 입찰가 산정 시 해당 부담은 제외합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하고, 감정가 수준에서의 낙찰 가능성을 염두에 두되, 약간의 시세 차익을 확보할 수 있는 수준으로 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

권장 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.